Vender tu vivienda en Colombia puede ser una oportunidad para avanzar, crecer o cambiar de espacio, pero también puede convertirse en una carga tributaria si no aprovechas la exención aplicable. Desde la Ley 2277 de 2022 y el Decreto 1920 de 2023, la utilidad por venta de casa o apartamento de habitación puede estar exenta hasta 5.000 UVT (aprox. $248.995.000 en 2025) si cumples condiciones claras: poseerla al menos dos años, destinar la totalidad del dinero a comprar otra vivienda o a pagar el crédito hipotecario, y manejar correctamente una cuenta AFC cuando aplique. En este blog te explicamos paso a paso los requisitos, los errores más comunes que anulan el beneficio y cómo documentarlo para evitar sanciones. Incluimos ejemplos reales, checklists contables y una oferta sin riesgo para revisar tu caso. Lee el blog completo y actúa a tiempo con ayuda profesional, con acompañamiento experto de Mi Contabilidad siempre.
Clasificación: Informativo / Educativo / Comercial
Cuando Laura y Camilo vendieron su apartamento en Envigado, celebraron la utilidad: $310 millones. El notario les habló de la retención del 1 % y asumieron que eso era “el impuesto”. Dos semanas después, un amigo les dijo que podían quedar exentos por hasta 5.000 UVT si reinvertían en otra vivienda o abonaban su crédito hipotecario. La alegría se convirtió en urgencia: habían movido parte del dinero a su cuenta corriente para pagar muebles, y el banco les advirtió que ese retiro desde la AFC podía activar retenciones y perder el beneficio. Nos llamaron con angustia. Ajustamos la operación, documentamos cada movimiento y, sobre todo, evitamos un costo fiscal innecesario.
Historias así se repiten a diario. En Mi Contabilidad creemos que “la contabilidad no es solo números, es la base para decisiones sólidas y sostenibles.” Por eso, hoy te mostramos, con lenguaje claro y ejemplos, cómo asegurar la exención y no dejar dinero en la mesa.
Qué estás exento exactamente y de dónde nace el beneficio
En Colombia, la utilidad por la venta de vivienda de habitación (tu casa o apartamento de uso propio, no con fines comerciales) puede estar exenta hasta 5.000 UVT. La Ley 2277 de 2022 redujo el tope de 7.500 UVT a 5.000 UVT y eliminó la restricción sobre el avalúo catastral (antes, hasta 15.000 UVT). El Decreto 1920 de 2023 reglamentó los requisitos prácticos: posesión mínima de dos años, destino del 100 % de los dineros a vivienda (compra de otra o abono a créditos hipotecarios del inmueble vendido) y lineamientos de uso correcto de las cuentas AFC.
Para 2025, la UVT vale $49.799 (DIAN, Resolución 000193 de 2024), de modo que 5.000 UVT ≈ $248.995.000. Ese es el techo de exención en pesos para este año.
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¿Cuándo la utilidad es ganancia ocasional (y no renta ordinaria)?
La regla de oro la trae el artículo 300 del Estatuto Tributario: la utilidad en la enajenación de un activo fijo poseído por dos años o más es ganancia ocasional; si fue poseído por menos de dos años, esa utilidad será renta ordinaria. Esa diferencia cambia todo, pues la exención del 311-1 solo aplica cuando hablamos de ganancia ocasional.
Ejemplo rápido: si vendes a los 18 meses, no hay ganancia ocasional, y la utilidad entra a tu renta ordinaria (sin exención del 311-1). Si vendes a los 27 meses, estás en el terreno correcto para aplicar el beneficio si cumples los demás requisitos.
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Requisitos operativos clave del 311-1 (lo que pide el Decreto 1920/2023)
El decreto aterriza la operación para no perder la exención:
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Posesión mínima: 2 años.
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Destino del 100 % de los dineros:
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Ruta A (AFC): depositar la totalidad en una o varias cuentas AFC del vendedor y retirar solo para comprar otra vivienda de habitación (compra de contado, cuota inicial, cuotas de crédito, leasing, opción de compra o incluso pagos en etapa de preventa a través de fideicomiso).
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Ruta B (crédito): abono directo al crédito hipotecario vinculado al inmueble vendido. En esta ruta no se exige pasar por AFC, pero debe demostrarse el abono (comprobantes, certificaciones, extractos).
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Uso indebido: si retiras recursos AFC para otros fines, pierdes el beneficio y el banco debe practicar las retenciones no realizadas (art. 398 ET).
Estos matices son donde muchos contribuyentes fallan. La norma no exige un plazo único de “X días” para depositar, pero en la práctica las entidades financieras y notarías piden que el flujo de fondos quede trazado (del comprador a tu AFC o al crédito) sin desvíos intermedios.
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¿Cómo se calcula la exención y a quién pertenece?
La exención es sobre la utilidad total de la venta de la vivienda de habitación, hasta el tope de 5.000 UVT. La utilidad se calcula como precio de enajenación – costo fiscal (art. 300 ET). Si hay varios copropietarios, la utilidad y la exención se determinan sobre la operación y luego se distribuyen según la participación en el bien. El artículo 311-1 se refiere a “la utilidad generada en la venta” (evento único), no a “una exención por cada propietario”, por lo que el análisis parte de la operación y después se reparte.
Cuidado con el costo fiscal: incluye mejoras capitalizables, ajustes por costos de escrituración incorporados al activo y, si aplica, metodología de costos conforme al ET. Un error frecuente es subestimar el costo fiscal por falta de soportes (facturas de remodelaciones, licencias, etc.).
Retención en la fuente, timbre, registro y beneficencia: lo que sí pagarás aunque estés exento
La exención del 311-1 reduce tu impuesto de ganancia ocasional, pero no te libera de otros costos:
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Retención del 1 % por enajenación de activos fijos de personas naturales (art. 398 ET). La notaría verifica este pago antes de otorgar la escritura.
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Impuesto de timbre en ciertos rangos de enajenación elevados (según UVT, desde 20.000 UVT) y reglas actualizadas por la Ley 2277/2022 (ver Decreto 1920/2023).
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Impuesto de registro y beneficencia: dependen de la jurisdicción (departamento) y del valor de la escritura. No desaparecen por el 311-1.
Por eso, el análisis integral incluye netear utilidad, exención, retención del 1 % y gastos/impuestos de cierre.
Casos reales (nombres cambiados) para aterrizar la decisión
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Errores que anulan la exención y cómo blindarte
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Vender antes de 24 meses. Por más AFC que uses, la norma del art. 300 manda: no hay ganancia ocasional, así que no hay exención del 311-1.
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No destinar el 100 % de los dineros a vivienda (compra o crédito del inmueble vendido). Ese “10 % para muebles” desde la AFC es típico… y fatal. El banco debe practicar retenciones no realizadas si los retiros no son para vivienda, como ordena el Decreto 1920.
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Abonar un crédito que no está vinculado al inmueble objeto de la venta. La ruta del crédito exige relación directa.
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Falta de trazabilidad de fondos. Pasa cuando el comprador paga a una cuenta corriente personal y luego el vendedor “reacomoda”. Evita “puentes” innecesarios; mejor del comprador a tu AFC o a la entidad del crédito.
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Subestimar el costo fiscal por no conservar facturas de mejoras. Pide copias a proveedores, solicita certificados de materiales y mano de obra y guarda permisos municipales.
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Confundir retención del 1 % con el impuesto final. La retención es un anticipo/recibo de recaudo, no el impuesto definitivo.
Checklist documental (para dormir tranquilo)
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Promesa de compraventa y escritura (venta y nueva compra).
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Certificados de depósito en AFC y comprobantes de retiro con destino a vivienda (cuenta del constructor, fiduciaria, banco del crédito o notaría según corresponda).
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Extractos bancarios que muestren la trazabilidad (comprador → tu AFC / tu banco hipotecario).
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Certificado del crédito hipotecario (saldo, abonos, número de obligación y vínculo con el inmueble vendido).
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Facturas de mejoras que incrementaron el costo fiscal (remodelaciones).
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Liquidación notarial con retención del 1 % y gastos.
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**Copia de la Resolución UVT del año que aplicaste (2025: $49.799).
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¿A quién beneficia más esta planeación?
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Parejas que venden para mejorar vivienda: la exención es perfecta para redirigir utilidad a cuota inicial.
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Familias que migran de crédito a contado: vender-pagar crédito-comprar más pequeño protege liquidez.
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Freelancers o independientes con variabilidad de ingresos: blindan su flujo de caja mientras optimizan impuestos.
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Empresarios que desean separar vivienda familiar del patrimonio empresarial: ordenan finanzas sin sobrepagar.
En todos los casos, documentación y trazabilidad son el 80 % del éxito.
“¿Y si la DIAN pregunta?”
Nos pasa a menudo: llega un requerimiento pidiendo soportes de la exención. Lo atendemos con:
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Cronograma de la operación (fechas clave).
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Tabla de movimientos: depósito, destinatarios, número de obligación, retiros autorizados.
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Pruebas: certificaciones de banco, extractos, recibos de constructor/fiducia/notaría.
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Cálculo de utilidad, tope exento y porción gravada.
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Declaración de ganancia ocasional (15 %) si hubo excedente.
Ese paquete, bien armado, suele cerrar el caso sin sanciones.
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Preguntas frecuentes rápidas
¿Puedo usar dos AFC a mi nombre? Sí. El decreto permite una o varias AFC del mismo titular vendedor y define usos válidos: contado, cuota inicial, cuotas de crédito, leasing y fideicomiso en preventa. No se puede para propósitos distintos (p. ej., muebles).
¿Y si compro sobre planos? Perfecto: el pago al fideicomiso inmobiliario es una modalidad válida. Guarda el extracto del fideicomiso y la certificación del proyecto.
¿Qué pasa si hay separación o liquidación de sociedad conyugal? Al mirar posesión y titularidad, la DIAN ha reiterado que ciertos efectos (por ejemplo, fecha de adquisición en gananciales) se analizan según títulos y registros, lo cual impacta el conteo de los 2 años. Conviene revisar el concepto 100208192-87 de 2024.
¿La retención del 1 % me la devuelven? No es “devolución automática”. Esa retención es anticipo del impuesto; si la ganancia ocasional exenta te deja sin impuesto, se imputa/compensa en tu declaración.
Cómo te acompañamos (y por qué nuestros clientes se quedan)
En Mi Contabilidad aplicamos acompañamiento preventivo y correctivo:
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Diagnóstico tributario previo a la venta (viabilidad de exención, tiempos y estrategia).
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Estructuración financiera del flujo (AFC, crédito, builder/fiducia, notaría) con plantillas y checklists.
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Expediente probatorio para DIAN (soportes listos y ordenados).
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Proyección contable y de caja post-venta (para que tu nueva cuota o compra no te ahogue).
Resultados representativos: en 2024-2025, evitamos pérdida de exención en 8 de cada 10 casos que llegaron con errores de manejo AFC; en seis familias, ahorramos entre $45 y $95 millones al corregir la ruta de destinación. “Construyendo un mundo nuevo; trabajando inteligente para el ingreso de nuestros clientes a la nueva era contable y tributaria.”
Oferta sin riesgo: Primera revisión exprés sin costo de tu operación (promesa, minuta, flujo y soportes). Si decidimos trabajar juntos, descontamos honorarios del éxito.
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Ejemplo integral con números 2025 (con y sin exención)
Datos
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Precio de venta: $900.000.000
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Costo fiscal: $600.000.000
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Utilidad: $300.000.000
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Tope exento 2025: 5.000 UVT = $248.995.000 (DIAN)
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Excedente gravado: $51.005.000
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Impuesto (15 %) sobre excedente: $7.650.750 aprox. (ET)
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Retefuente 1 % en notaría sobre precio: $9.000.000 (aplica siempre que corresponda a persona natural enajenando activo fijo).
Con mala ejecución (retiro indebido en AFC): Se pierde la exención, el banco practica retenciones no realizadas (art. 398) y terminas pagando impuesto sobre toda la utilidad ($300 millones × 15 % = $45 millones aprox.), además de sanciones/ intereses si hubo omisiones.
Moraleja: el procedimiento es tan importante como la norma.
Línea de tiempo sugerida para ejecutar seguro (resumen)
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Antes de publicar tu inmueble: diagnóstico fiscal 311-1 y conteo de 24 meses.
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Antes de firmar promesa: define ruta A (AFC) o ruta B (crédito) y abre AFC si aplica.
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Al escriturar: asegúrate de que el flujo del comprador vaya a tu AFC o a tu banco hipotecario.
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Después del cierre: conserva certificados y extractos; ejecuta compra/abonos justo según el plan.
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Si hoy solucionas este problema con nosotros, seguiremos acompañándote para que no vuelva a ocurrir.
“La contabilidad no es solo números, es la base para decisiones sólidas y sostenibles.”
