CLASIFICACIÓN
Informativo / Educativo
Introducción
Juan y Ana compraron un apartamento en un conjunto recién entregado en Bogotá. Al tercer año notaron grietas profundas en columnas del edificio y problemas en redes eléctricas. No sabían que podían exigir a la constructora reparaciones incluso si ya habían revendido el inmueble. Este desconocimiento, común en muchas copropiedades, deja al propietario sin respaldo. Pero esta situación tiene solución: la normativa colombiana contempla garantías reales y exigibles, que protegen tanto a viviendas privadas como a zonas comunes bajo el régimen de propiedad horizontal.
En Colombia existe un sólido marco legal que respalda al comprador de vivienda nueva: “La contabilidad no es solo números, es la base para decisiones sólidas y sostenibles.” Esa garantía legal permite que, incluso años después de la compra, los propietarios reclamen frente a fallas graves en la construcción.
Marco legal vigente en 2025
Tipos de garantías que aplican
- Garantía decenal de estabilidad estructural (10 años): cubre fallas graves como grietas que comprometan cimientos, columnas, muros de carga o riesgo de colapso.
- Garantía de acabados y redes vitales (1 año): cubre temas funcionales y estéticos como pintura, pisos, puertas, instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias.
Aplicación en propiedad horizontal
En conjuntos sometidos a propiedad horizontal, las zonas comunes también están bajo garantía hasta que se haga entrega formal a la comunidad. El administrador legalmente representa a los copropietarios para reclamar a la constructora daños en bienes comunes esenciales, sin que cada copropietario tenga que acudir por separado.
Aplica incluso si el inmueble fue vendido a terceros: la garantía decenal no se limita al comprador inicial. Cualquier propietario dentro del periodo de diez años puede reclamar si se presenta un defecto estructural.
Cómo reclamar y proteger tus derechos
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Documentación y notificación por escrito: La reclamación debe describir el defecto al constructor o empresa promotora, conservando copia de la comunicación.
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Constancia y visita técnica: En caso de acabados o redes vitales, la constructora debe responder por escrito dentro de 10 días hábiles tras verificar el daño, y reparar en un plazo máximo de 30 días hábiles.Para fallas estructurales, respuesta en 30 días hábiles tras visita y solución técnica en plazo razonable según estudios .
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Repetición del defecto: Si persiste la falla, se puede exigir reposición, reparación adicional o pago equivalente al valor del daño.
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Sin solución: Si no es viable reparar, se puede exigir devolución total del valor pago, incluyendo saldo de crédito, indexado por IPC, y liberación del inmueble sin gravámenes.
Caso real aplicable
En La Estancia, una comunidad en Medellín, tras observar deterioro en la fachada (bien común esencial) al cuarto año, la administración comprobó que no existía acta formal de entrega, pero entendió que la garantía ya corría desde la entrega de la primera unidad. Reclamaron éxito ante la constructora y se concertó plan de mantenimiento y reparación, gracias al rol activo del administrador como representante legal.
¿Cómo puede ayudarte Mi Contabilidad?
En Mi Contabilidad, acompañamos al propietario y a la copropiedad con un enfoque integral:
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Asesoría preventiva y personalizada, orientada a inspecciones de entrega, revisión técnica y documental.
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Gestión de reclamaciones frente a constructoras, incluyendo acompañamiento en auditoría técnica y jurídica.
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Representación legal del administrador, si se trata de zonas comunes.
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Casos reales asesorados: comunidades en Bogotá y Manizales donde intervenimos con éxito en garantía decenal y anual, logrando reparaciones oportunas sin procesos judiciales largos.
Porque “Construyendo un mundo nuevo; trabajando inteligente para el ingreso de nuestros clientes a la nueva era contable y tributaria.”
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