Costo Fiscal de Bienes Raíces 2024: Novedades Clave para Personas Naturales

por:Mi Contabilidadcom -julio 10, 2025

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En el cierre del año gravable 2024, personas naturales deberán enfrentar una novedad tributaria fundamental: el Decreto 174 de 13 de febrero de 2025 establece dos factores multiplicadores distintos según si el bien raíz es urbano (423,90) o rural (418,58), una diferenciación que impacta directamente el cálculo del costo fiscal y, en consecuencia, la ganancia ocasional. Además, permite aplicar un ajuste del 10,97 % sobre el costo de adquisición original, siempre que se sumen mejoras y se resten depreciaciones deducidas. Entender estos cambios evita consecuencias financieras inesperadas y permite optimizar la carga fiscal con precisión. A lo largo del artículo exploraremos cómo se calcula paso a paso, qué opciones tienen los contribuyentes y cómo Mi Contabilidad acompaña a emprendedores, independientes y empresas en este proceso normativo. Lee el blog completo y actúa a tiempo con ayuda profesional.

CLASIFICACIÓN

Informativo / Educativo / Comercial

Imagina a Sandra, una profesional independiente que compró un apartamento en Medellín hace quince años y ahora planea venderlo. Pensaba usar el costo original para declarar su ganancia ocasional, pero descubre que con el nuevo Decreto 174 de 2025 debe aplicar un factor actualizado: el costo multiplicado por 423,90 si es urbano. Al mismo tiempo, podría aprovechar un ajuste del IPC de 10,97 % vigente, sumando mejoras y restando depreciaciones. Sin guía adecuada, Sandra podría pagar más impuestos de lo necesario.

La contabilidad no es solo números, es la base para decisiones sólidas y sostenibles. En este escenario, una asesoría clara y experta marca la diferencia.

Novedades tributarias 2025 🎯

El Decreto 174 del 13 de febrero de 2025, reglamenta los artículos 70 y 73 del Estatuto Tributario, para el cálculo del costo fiscal de activos fijos en el año gravable 2024. Establece:

Un ajuste porcentual del 10,97 % al costo de adquisición (art. 70 ET), basado en la variación del IPC certificado por DANE para hogares de clase media .
La inclusión de dos factores multiplicadores según si el bien raíz es urbano (423,90) o rural (418,58), para calcular el costo fiscal conforme al art. 73 ET .

¿Cómo calcular el costo fiscal?

Identificar el año de adquisición y el costo inicial.
Aplicar el ajuste opcional del 10,97 %.
O bien, utilizar el método alternativo: multiplicar el costo fiscal declarado en 1986 por 423,90 (urbano) o 418,58 (rural).
Añadir mejoras y valorizaciones pagadas hasta el 31 de diciembre de 2024.
Restar depreciaciones fiscales ya deducidas.
Para quienes no llevan contabilidad: comparar con el avalúo catastral de 2024.

Ejemplo numérico

Supongamos que Sandra pagó en 2010 un inmueble urbano por COP 100 millones:

Opción IPC: COP 100 M × 1,1097 = COP 110,97 M; + mejoras COP 20 M = COP 130,97 M; – depreciaciones COP 5 M = COP 125,97 M.
Opción factor: COP 100 M × 423,90 = COP 42.390 M (mucho mayor).

Ella opta por la alternativa IPC, ya que resulta en menor costo fiscal y menor carga tributaria.

Consideraciones clave

No es posible aplicar ambos ajustes (art. 70 y art. 73) simultáneamente.
Se puede escoger método según sea más beneficioso.
La ganancia ocasional: diferencia entre precio de venta y costo fiscal; tarifa del 15 % en Colombia.
Para liquidar impuesto al patrimonio o SIMPLE: el valor patrimonial puede basarse en este costo fiscal.

Cómo ayuda Mi Contabilidad

En Mi Contabilidad ofrecemos:

Asesoría normativa personalizada: analizamos tu patrimonio, ubicación del bien raíz y alternativas de cálculo.
Acompañamiento preventivo y digital: validamos cálculos antes de declarar, evitando errores.
Regularización y representación ante la DIAN: ajustando valores y corrigiendo inconsistencias.
Casos reales como el de Sandra, pymes y profesionales que optaron por el método más eficiente y optimizaron su carga fiscal sin riesgos.