La sección 16 – Propiedades de inversión del Estándar para Pymes establece que el costo de las propiedades de inversión debe estimarse por su valor razonable. En este editorial se aborda qué actuación debe seguir una entidad cuando no está en la capacidad de realizar dicha estimación.
Antes de tratar la actuación de la entidad, en estos casos es necesario determinar cuándo resulta obligatorio para los Estándares Internacionales que las propiedades de inversión se midan por su valor razonable.
Recordemos que las propiedades de inversión son aquellas propiedades, tales como las edificaciones o terrenos, que las entidades mantienen con el fin de arrendarlas y obtener una renta o plusvalía, o ambas. En el caso del grupo 2, se deben revisar los requerimientos de la sección 16 – Propiedades de inversión del Estándar para Pymes, para su contabilización.
Ahora bien, en cuanto a la obligación de utilizar la medición del valor razonable, el párrafo 16.1 de la sección 16 – Propiedades de inversión menciona lo siguiente:
“16.1 (…) Solo las propiedades de inversión cuyo valor razonable se puede medir con fiabilidad sin costo o esfuerzo desproporcionado, y en un contexto de negocio en marcha, se contabilizarán de acuerdo con esta sección por su valor razonable con cambios en resultados. Todas las demás propiedades de inversión se contabilizarán utilizando el modelo del costo de la sección 17 – Propiedades, Planta y Equipo, y quedarán dentro del alcance de la sección 17, a menos que pase a estar disponible una medida fiable del valor razonable y se espere que dicho valor razonable será medible con fiabilidad en un contexto de negocio en marcha.”
(El subrayado es nuestro)
“aun si una propiedad cumple con la definición de propiedad de inversión, la decisión de estimar su costo por el modelo de valor razonable depende de la capacidad de la entidad de realizar esta estimación”
De lo expuesto hasta este punto podemos establecer que aun si una propiedad cumple con la definición de propiedad de inversión, la decisión de estimar su costo por el modelo de valor razonable depende de la capacidad de la entidad de realizar esta estimación en la práctica, puesto que la norma es clara cuando señala que debe poder realizarlo “sin costo o esfuerzo desproporcionado”, es decir, que cuando la entidad no cuenta con los recursos para contratar un perito que realice el avalúo, o se presente alguna otra situación que impida tal medición, se estaría ante un caso de esfuerzo desproporcionado que haría inviable establecer dicho modelo de medición en sus políticas contables.
Por consiguiente, la entidad debe tratar esa propiedad de inversión de acuerdo con el modelo del costo de la sección 17 – Propiedades, planta y equipo, el cual consiste en disminuir del costo de la edificación la depreciación acumulada y las pérdidas por deterioro acumuladas.
Ahora bien, si la entidad ya ha definido estimar el valor de la edificación a valor razonable, ¿qué debe hacer?
Cuando la entidad ya ha definido en sus políticas estimar el valor de una edificación por su valor razonable, pero luego pierde la capacidad de hacerlo porque ya no tiene cómo determinar una medida fiable de su valor, el párrafo 16.8 de la sección 16 – Propiedades de inversión señala que la entidad debe, a partir de ese momento, empezar a contabilizar la propiedad de inversión por su costo, de acuerdo con la sección 17 – Propiedades, planta y equipo.
Para efectos de realizar esta contabilización se debe revisar lo expuesto en el párrafo 16.8 referente a las transferencias de la propiedad de inversión, en el cual se menciona que “(…) el importe en libros de la propiedad de inversión en dicha fecha se convierte en su costo (…)”. Esto es así porque durante el tiempo que la entidad ha medido la propiedad a valor razonable, los cambios que ha sufrido el valor de esta se contabilizan contra los resultados de la entidad. Por tanto, el valor en libros que tiene la propiedad de inversión al momento de realizar el cambio de modelo de medición se convierte en el costo de dicha propiedad.
Cabe resaltar que el párrafo en mención indica que esta modificación no se considera un cambio en una política contable, sino simplemente una variación de circunstancias de la entidad. Por consiguiente, no hay lugar a realizar ni correcciones ni expresiones retroactivas en los estados financieros.
Por ejemplo, si una entidad determina que no podrá continuar estimando el valor de una edificación clasificada como propiedad de inversión, la cual a la fecha tenía un importe en libros de $700.000.000, debe reclasificar dicha edificación y empezar a medirla al modelo del costo de la sección 17, reconociendo la depreciación y deterioro que afronte a partir de ese momento:
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Cuenta
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Débito
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Crédito
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Propiedades de inversión medidas al modelo del costo – Edificaciones
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$700.000.000
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Propiedades de inversión – Edificaciones
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$700.000.000
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Debe tenerse presente además que la entidad debe revelar las razones por las cuales no puede continuar midiendo dicha propiedad de inversión por su valor razonable, señalando en qué forma el hacerlo le generaría un costo o esfuerzo desproporcionado de acuerdo con sus nuevas condiciones.
¿Y si después es posible realizar la estimación a valor razonable?
En el momento en que la entidad recupere las condiciones para estimar el valor contable de la propiedad de inversión, debe ajustar el valor en libros que ha venido llevando por el modelo del costo al valor razonable que tenga la propiedad en ese momento y, en adelante, continuar usando tal medición. Por consiguiente, deberá reconocer una ganancia o pérdida por medición de propiedades de inversión a valor razonable por la diferencia que resulte entre el valor en libros y el valor razonable.
Por ejemplo, si una entidad determina que nuevamente está en la capacidad de estimar el valor razonable de una edificación que cumple con la definición de propiedad de inversión, y que en ese momento tiene un valor en libros de $800.000.000, debe reconocer la ganancia o pérdida que resulte de la diferencia entre su valor en libros y el valor razonable. En este ejemplo se estimó que el valor razonable de la edificación es de $840.000.000 y, por tanto, la entidad reconoce una ganancia por $40.000.000, así:
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Cuenta
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Débito
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Crédito
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Propiedades de inversión – Edificaciones
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$840.000.000
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Propiedades de inversión medidas al modelo del costo – Edificaciones
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$800.000.000
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Ganancia por medición al valor razonable de propiedades de inversión – Edificaciones
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