Finalizar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia requiere claridad jurídica, tiempos precisos y respeto por las normas establecidas en la Ley 820 de 2003. Muchos propietarios e inquilinos desconocen los pasos correctos y terminan enfrentando sanciones, demandas o pérdida de dinero. En este artículo, la contadora pública Diana Cristina Cardona Cardona explica cómo realizar la terminación legal de un contrato, los motivos válidos, los preavisos, indemnizaciones y la documentación que respalda un cierre sin conflictos. Además, conocerás cómo Mi Contabilidad orienta tanto a arrendadores como arrendatarios para prevenir errores que puedan afectar su patrimonio y cómo la tecnología contable de Julio César Moreno Duque facilita el control y seguimiento de estos procesos. Evita riesgos legales y financieros.
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Finalizar un contrato de arrendamiento no es tan simple como entregar las llaves y firmar un acta. La ley colombiana protege tanto al arrendador como al arrendatario, y por eso establece procedimientos claros que deben cumplirse según el tipo de contrato, la causa de terminación y el tiempo que lleva en vigencia.
En primer lugar, es importante recordar que los contratos de vivienda urbana están regulados por la Ley 820 de 2003, que busca equilibrar los derechos de ambas partes. Esta ley define las condiciones de uso, duración, valor del canon, reajustes y terminación. Cualquier cláusula contraria a esta norma se considera ineficaz, incluso si las partes la firmaron de buena fe.
Uno de los errores más comunes que observamos en Mi Contabilidad es que muchos arrendadores no envían el preaviso con la antelación requerida. El artículo 22 de la Ley 820 indica que el arrendador solo puede dar por terminado el contrato con un preaviso mínimo de tres (3) meses, y únicamente por causas legítimas, tales como:
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La necesidad de ocupar personalmente el inmueble o destinarlo al uso de un familiar cercano.
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La decisión de vender la vivienda, siempre que se notifique al inquilino con la misma anticipación.
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El incumplimiento del arrendatario en el pago del canon o servicios públicos.
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La realización de reparaciones necesarias que exijan la desocupación temporal del inmueble.
Por otro lado, el arrendatario también puede terminar el contrato antes de su vencimiento, pero con ciertas condiciones. Si desea hacerlo sin justa causa, debe pagar una indemnización equivalente a tres meses de arriendo, tal como lo dispone el artículo 24 de la misma ley. En cambio, si existen motivos válidos —por ejemplo, el incumplimiento del arrendador en las reparaciones o perturbaciones en el uso del inmueble— no hay lugar a indemnización.
La realidad es que muchos conflictos nacen de la informalidad. Todavía es común que los contratos se firmen sin acompañamiento profesional o sin claridad sobre los términos. Desde Mi Contabilidad insistimos en la importancia de formalizar los contratos por escrito, con cláusulas precisas y asesoría contable y legal. Un contrato bien estructurado es la mejor herramienta para evitar problemas futuros.
El caso de “Claudia y su apartamento en Medellín” es un ejemplo frecuente. Ella arrendó su vivienda por dos años y, al terminar el contrato, el inquilino se negó a entregar el inmueble alegando que no había recibido el preaviso. Al revisar la documentación, se encontró que el aviso se envió solo 45 días antes del vencimiento, por lo que legalmente el contrato se prorrogó automáticamente por otro año. Claudia tuvo que esperar 12 meses más y asumir el costo del proceso jurídico. Una simple asesoría previa habría evitado este escenario.
En Mi Contabilidad ofrecemos acompañamiento preventivo para revisar contratos de arrendamiento, definir los tiempos de notificación y preparar la documentación de cierre. Nuestra experiencia no se limita a la parte contable; integramos la perspectiva jurídica y tributaria para asegurar que las decisiones patrimoniales sean correctas y sostenibles.
En la práctica, existen tres tipos de terminación de un contrato de arrendamiento:
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Por vencimiento del plazo pactado:Es la forma más habitual. Una vez cumplido el plazo, cualquiera de las partes puede decidir no renovar, siempre que cumpla con el preaviso de tres meses. En este caso, el arrendador debe garantizar la devolución del depósito o cualquier dinero retenido, y el arrendatario debe entregar el inmueble en las mismas condiciones recibidas, salvo el deterioro natural del uso.
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Por incumplimiento de las obligaciones:Si el arrendatario no paga los cánones, incurre en mora superior a dos meses o realiza actividades no permitidas, el arrendador puede dar por terminado el contrato y exigir la entrega inmediata del inmueble. Es recomendable contar con un acta de entrega que deje constancia de la fecha, estado físico y pago de servicios.
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Por mutuo acuerdo:Esta modalidad, aunque menos conflictiva, requiere dejar por escrito la decisión de ambas partes. Mi Contabilidad suele recomendar anexar un documento firmado, acompañado de un balance financiero del contrato: cánones pagados, servicios pendientes y depósitos devueltos. Esto cierra el proceso contable de manera transparente.
En comparación con otros países latinoamericanos, Colombia tiene un sistema de arrendamiento más equilibrado. En países como México o Chile, los plazos de preaviso suelen ser menores, pero las sanciones por incumplimiento son más severas. En Colombia, el énfasis está en la buena fe contractual y el respeto de los procedimientos. Sin embargo, la Supersociedades y la DIAN han empezado a exigir mayor trazabilidad en los ingresos derivados de arriendos, especialmente cuando forman parte del patrimonio empresarial.
Desde el punto de vista contable, todo contrato de arrendamiento —sea de vivienda o comercial— debe estar respaldado por comprobantes de ingreso, facturas y registros contables según las NIIF para Pymes, particularmente la sección 20 (arrendamientos). Aunque muchos propietarios particulares no lo aplican, hacerlo ofrece ventajas tributarias y facilita la declaración de renta. Mi Contabilidad ha desarrollado soluciones digitales que permiten registrar y controlar estos contratos de forma automatizada, integrando contabilidad, pagos y seguimiento de vencimientos.
En algunos casos, la terminación del contrato genera indemnizaciones recíprocas. Por ejemplo, si el arrendador solicita la entrega del inmueble alegando que lo necesita para uso personal y luego no lo ocupa, debe pagar al arrendatario una suma equivalente a seis meses de arriendo, según el artículo 22 numeral 8 de la Ley 820. Este tipo de sanciones buscan evitar abusos y garantizar equilibrio.
Por eso, siempre insistimos en que la asesoría previa es más barata que el conflicto posterior. Un contrato revisado por un contador público con enfoque legal previene reclamaciones, demandas y sanciones tributarias.
Construyendo un mundo nuevo; trabajando inteligente para el ingreso de nuestros clientes a la nueva era contable y tributaria.
En Mi Contabilidad acompañamos tanto a propietarios como a inquilinos en los siguientes aspectos:
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Revisión y redacción de contratos bajo Ley 820 de 2003 y normas complementarias.
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Cálculo y conciliación de indemnizaciones e intereses.
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Elaboración de actas de entrega y cierre contable.
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Registro contable y tributario del ingreso o gasto derivado del arrendamiento.
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Soporte jurídico en terminaciones anticipadas o conflictos derivados.
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Digitalización y seguimiento de documentos mediante herramientas Todo En Uno NET.
Estas acciones hacen parte de nuestra estrategia de prevención. Creemos firmemente que la contabilidad, combinada con tecnología, no solo evita sanciones, sino que mejora la gestión patrimonial de las familias y empresas.
Ofrecemos una primera revisión gratuita del contrato de arrendamiento y una evaluación sin costo de los riesgos contables y fiscales asociados. Sin compromisos ni cláusulas ocultas.
Si estás a punto de finalizar o renovar un contrato, no esperes a que surja el conflicto. Agenda una cita con nosotros y conoce cómo proteger tu inversión.
Si hoy solucionas este problema con nosotros, seguiremos acompañándote para que no vuelva a ocurrir.
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