Imagínate que eres el gerente de una pyme industrial en Medellín; cada año analizas los contratos de arrendamiento de tus locales, maquinarias o vehículos, y te preguntas: “¿debo ajustar la tasa de descuento usada en mis arrendamientos cuando cambian los cánones por IPC, o solo si se modifica el plazo?” Esa incertidumbre podría llevarte a errores contables que impacten tu balance, tus métricas de deuda y la presentación ante inversores o entidades de control. Con la reciente emisión del Concepto 0178 del CTCP (julio de 2024), se aclaran las condiciones bajo las cuales debe modificarse esa tasa de descuento en contratos arrendaticios. En este artículo te mostraré, con ejemplos reales de empresas pequeñas, medianas y freelancers, cómo aplicar correctamente esas disposiciones bajo el marco normativo colombiano vigente.
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Desde mi larga trayectoria como contadora pública, he visto cómo muchos empresarios “compensan” diferencias menores en contratos de arrendamiento con correcciones de valor o ajustes a la inflación, sin cuestionarse que la tasa de descuento utilizada inicialmente podría ya no representar las condiciones actuales de mercado ni del negocio. Y aunque esas diferencias parecen pequeñas, en el largo plazo pueden afectar el valor presente de los pasivos por arrendamiento, los gastos financieros reconocidos y la comparación entre alternativas de arrendar o comprar un activo.
Para que no te pase eso, empezaremos por el diagnóstico del problema.
Diagnóstico: el riesgo latente en el uso inadecuado de la tasa de descuento
Imaginemos el caso de “Textiles San Juan Ltda.”, una empresa mediana de confección en Pereira que firmó hace 5 años un contrato de arrendamiento de planta textil por 10 años. En aquel momento, se usó una tasa de descuento incremental de 7 % anual, basándose en tasas bancarias de largo plazo en Colombia. Con los años, los pagos de arrendamiento se ajustaron anualmente por IPC, pero el gerente no revisó si la tasa de descuento usó aún era coherente con las condiciones del mercado ni con la calidad crediticia de la empresa. En un ejercicio de auditoría interna llevado a cabo por mí, encontramos que si la tasa de descuento en ese instrumento se recalculaba al 9 %, el pasivo por arrendamiento descontado habría diferido en más del 8 % del valor inicial. Esa diferencia fue material y tuvo impacto en los indicadores financieros de deuda, en la decisión de financiamiento y en la presentación de los estados financieros.
Otro ejemplo: María Rodríguez, profesional independiente, había arrendado un local comercial para su oficina contable por 5 años, con ajustes al IPC cada año. Ella utilizó la misma tasa de descuento de una operación financiera personal (5 %). Un cambio brusco en las tasas de mercado la llevó a que esa tasa quedara por debajo de la real, incurriendo en subvaloraciones del pasivo. Cuando contrató mis servicios, corregimos el valor presente del pasivo y reconocimos el ajuste como corrección del activo por derecho de uso y pasivo correspondiente, en aplicación de la NIIF 16.
Estas situaciones se evitan si conocemos cuándo y cómo recalcular la tasa de descuento. Y justamente, el Concepto 0178 del CTCP (2024) viene a arrojar luz sobre este tema.
Contexto normativo internacional y colombiano vigente
La NIIF 16, en su versión vigente, establece que al reconocer un contrato de arrendamiento, el arrendatario debe descontar los pagos por arrendamiento (no pagados al inicio) usando la tasa de interés implícita en el arrendamiento, si esta puede determinarse con facilidad; si no, debe usarse la tasa incremental de los préstamos del arrendatario (definida en el Apéndice A).
La tasa implícita es aquella que en el cálculo del contrato iguala el valor del activo subyacente, los pagos futuros, los costos directos iniciales y cualquier garantía de valor residual. Pero muchas veces esa tasa no es observable o no está disponible para el arrendatario, por lo que debe recurrirse a la tasa incremental (también llamada IBR, por sus siglas en inglés).
Esa tasa incremental debe reflejar lo que la entidad tendría que pagar para pedir prestado fondos con un plazo similar, con garantías similares, y con condiciones crediticias semejantes, para adquirir un activo de valor análogo en un entorno económico similar.
Ahora bien, ¿debe esa tasa revisarse durante la vida del contrato? Sí, pero con cautela: la NIIF 16 contempla que, tras modificaciones del contrato, cambios en los pagos futuros o en el plazo, el arrendatario debe revaluar el pasivo por arrendamiento, descontando los pagos modificados con una tasa de descuento revisada, que se elige como la tasa implícita si es determinable, o la tasa incremental del arrendatario en la fecha de la modificación.
En Colombia, el Concepto 0178 del CTCP (emitido el 5 de julio de 2024) se refiere exactamente a este asunto: aclara en qué situaciones procede modificar la tasa de descuento cuando hay cambios en los contratos de arrendamiento.
También en fuentes especializadas se comenta que, ante arrendamientos regulados con ajustes por IPC o inflación, el CTCP ya ha respondido (Concepto 1-2024-013453) que no siempre es obligatorio ajustar la tasa de descuento, salvo que haya modificaciones sustanciales en los flujos o condiciones contractuales.
Adicionalmente, en Colombia el desafío práctico es que los plazos de financiamiento explícito en el mercado financiero no alcanzan algunos plazos de arrendamiento (por ejemplo, 20-30 años), por lo que las entidades deben usar técnicas de extrapolación o ajustes para estimar una tasa incremental razonable.
En general, el CTCP coincide con la interpretación internacional: no hay obligación de cambiar la tasa si los flujos y condiciones no sufren alteraciones sustanciales.
Lo que dice el Concepto 0178 del CTCP y sus implicaciones
El Concepto 0178 (NIIF 16 Arrendamientos – Tasa de descuento, CTCP, 5 de julio de 2024) responde una consulta sobre si cada vez que se ajustan los cánones por IPC es necesario modificar la tasa de descuento incremental, incluso si no cambian el plazo ni la opción de compra.
La respuesta, en esencia, es que no necesariamente. El CTCP reafirma que solo debe modificarse la tasa de descuento cuando:
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Se produce un cambio en el plazo del arrendamiento (por extensión, cancelación, renegociación de duración).
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Se produce un cambio en la evaluación de una opción de compra, que modifica los flujos futuros.
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Se altera de forma significativa los pagos futuros del arrendamiento (por ejemplo, por modificación contractual) que cambien los flujos del contrato.
Cuando esas condiciones ocurren, entonces debe usarse una tasa de descuento modificada: preferiblemente la tasa implícita del arrendamiento para lo que resta del plazo, si puede determinarse con facilidad, o la tasa incremental del arrendatario en la fecha de la modificación. Esto coincide con los párrafos 40 y 41 de la NIIF 16.
Por el contrario, si el ajuste anual por inflación (IPC) simplemente incrementa los pagos futuros pero no produce una variación sustancial en las condiciones del contrato (plazo, cláusulas de opción de compra, modificaciones contractuales materiales), no es obligatorio cambiar la tasa de descuento. En ese caso, puede continuarse con la tasa originalmente estimada.
El concepto aclara que la NIC/NIIF no prescribe una fórmula exacta para construir la tasa incremental, sino que es un ejercicio de juicio técnico respaldado con documentación robusta.
Entonces, el CTCP respalda que no todo ajuste inflacionario exige una reestimación de la tasa de descuento, salvo que el cambio en los flujos sea “significativo” y modificatorio de condiciones contractuales.
Cómo aplicar en la práctica: pasos y ejemplos
Aquí entra el acompañamiento estratégico de Julio César Moreno Duque, quien me ayuda a integrar herramientas tecnológicas que apoyen el cálculo dinámico y el control de los arrendamientos. A continuación, te presento una guía práctica paso a paso, con ejemplos, que puedes aplicar en tu empresa:
Paso 1: identificar si hay modificación contractual significativa
Antes de decidir si debes recalcular la tasa de descuento, revisa si el contrato de arrendamiento ha variado en:
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Plazo (extensión, terminación anticipada)
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Condiciones de pagos (cambios de monto más allá de ajuste por IPC o inflación)
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Opciones de compra o renovación que cambian el paisaje financiero
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Garantías, penalidades u otros parámetros que afecten flujos
Si no hubo cambios sustanciales, según el Concepto 0178 no es necesario cambiar la tasa.
Paso 2: si procede recalcular, determinar tasa implícita o incremental
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Intenta determinar la tasa implícita en el arrendamiento (si la información está disponible: valor residual, contraprestaciones, costos iniciales).
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Si no es factible, estima la tasa incremental del arrendatario con base en tasas de mercado para préstamos a plazos semejantes, ajustando por riesgo crediticio, garantías, condiciones específicas del contrato.
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Si el plazo del arrendamiento excede lo observable en el mercado, puedes extrapolar curvas de rendimiento o usar curvas swap locales ajustadas.
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Julio puede apoyarte con herramientas de proyección financiera (modelo en Excel automatizado, macro o software contable con módulo de arrendamientos) para generar tasas interpoladas/extrapoladas.
Paso 3: revaluar el pasivo por arrendamiento
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Con los pagos por arrendamiento modificados (nuevo pago para el resto del plazo), calcula el valor presente descontando esos pagos con la nueva tasa seleccionada (implícita o incremental).
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El cambio en el pasivo se lleva al activo por derecho de uso: se ajusta el activo para reflejar la modificación. Si el activo se reduce a cero y aún queda diferencia, se reconoce inmediatamente en resultados.
Paso 4: revelar en notas contables
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Debes revelar en las notas contables la justificación del cambio de tasa, los supuestos utilizados, el efecto del ajuste, y cualquier sensibilidad relevante.
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Mantén soporte documental que respalde tu elección, especialmente si el cambio fue discrecional (por ejemplo, extrapolación de curva, ajuste de tasa observable).
Ejemplo práctico aplicado
Volvamos a Textiles San Juan Ltda.. Supongamos que al quinto año, negociaron extender el arrendamiento 2 años adicionales (pasó de 10 a 12 años). Esa modificación sí implica cambio de plazo, por lo que deben recalcular la tasa de descuento.
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La tasa implícita original no es determinable para el nuevo plazo. Entonces estiman la tasa incremental del arrendatario usando tasas bancarias para plazos de 10–12 años, ajustando por riesgo de crédito, garantías, liquidez. Al hacer ese ejercicio, determinan que la tasa incremental aplicable es 9,5 %.
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Con los pagos futuros revisados, descuentan los flujos con 9,5 %, y actualizan el pasivo por arrendamiento.
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El ajuste resultante se incorpora al activo por derecho de uso.
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En notas contables explican que el plazo cambió y que la nueva tasa se estimó con curva de mercado ajustada.
Con ese ajuste, los indicadores financieros de deuda se reflejan de forma más fiel y los estados financieros son más confiables para inversionistas, bancos o terceros interesados.
Comparativo Colombia versus práctica internacional
En países desarrollados con mercados financieros profundos (EE. UU., Europa, Australia), es común que las tasas de descuento se revisen más frecuentemente o que existan instrumentos swap de largo plazo que sirven como referencia. Por ejemplo:
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En EE. UU., los arrendatarios pueden usar tasas swap a largo plazo como punto de partida para estimar tasa incremental, ajustando por spread de crédito.
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En Europa, los ajustes por inflación pueden estar indexados directamente a la tasa del mercado, y muchas veces las tasas implícitas son más fáciles de obtener porque los contratos tienen cláusulas más estandarizadas.
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En Australia, con mercados financieros líquidos, los arrendatarios pueden revaluar tasas más agresivamente en arrendamientos prolongados.
En comparación, en Colombia enfrentamos dos retos: plazos de financiamiento limitados en el mercado local y volatilidad en tasas de interés. Por tanto, la validación documental y el juicio técnico cobran mayor relevancia. Aquí el respaldo del Concepto 0178 del CTCP es muy valioso, porque nos permite justificar ante auditorías o entidades de control que no siempre es obligatorio recalcular la tasa por cada ajuste inflacionario.
Cómo ayuda Mi Contabilidad en este proceso
Durante mi carrera como Diana Cristina Cardona Cardona, he acompañado decenas de empresas, pymes y profesionales para que sus estados financieros cumplan con NIIF de forma íntegra, especialmente en arrendamientos complejos. Junto con el experto digital Julio César Moreno Duque, integramos tecnología y experiencia para ofrecer:
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Diagnóstico inicial gratuito: identificamos si tus arrendamientos tienen brechas o riesgos en la tasa de descuento.
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Revisión exprés: si tienes ya estados financieros, revisamos la coherencia de la tasa usada y proponemos ajustes documentados sin afectar plazos.
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Implementación tecnológica: te entregamos modelos automáticos en Excel o integraciones con software contable para recalcular tasas en periodo real.
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Acompañamiento preventivo y correctivo: te asesoramos trimestre a trimestre para que tus arrendamientos estén siempre alineados con normativa vigente.
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Clientes beneficiados: PYMEs industriales en Antioquia, despachos contables independientes y startups tecnológicas han optimizado su patrimonio, reducido riesgos y fortalecido credibilidad ante entidades de vigilancia.
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Si hoy solucionas este problema con nosotros, seguiremos acompañándote para que no vuelva a ocurrir.
