María dirige una pyme de construcción en Medellín. Tiene varios lotes (terrenos) registrados bajo el modelo de revaluación, pues pensó que ese era un plus para sus estados financieros. Pero desde hace dos años no ha encargado avalúos que reflejen el valor razonable del suelo. Al preparar los estados financieros, su contador advierte que podrían estar incumpliendo la NIC 16 / NIIF para Pymes, comprometiendo credibilidad ante bancos, auditores y posibles inversionistas. El CTCP publicó recientemente el Concepto 0237 de 2025 donde indica que si la entidad elige el modelo de revaluación debe actualizar el valor razonable de terrenos en cada periodo, siempre que los cambios sean materiales. No hacerlo puede generar efectos negativos como sanciones contables, ajustes fiscales, pérdida de confianza o discrepancias con la UGPP. Este texto explora qué dice la normativa vigente, qué riesgos concretos afrontan las empresas y cómo prevenir el problema.
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Cuando incumples la obligación de actualizar el valor razonable de terrenos bajo el modelo de revaluación, enfrentás un conjunto de riesgos reales, tanto técnicos como estratégicos. Aquí te lo explico con normas vigentes, ejemplos, experiencias de pymes e independientes, y cómo desde Mi Contabilidad acompañamos para que esos riesgos no te sorprendan.
Diagnóstico del problema
Pedro es freelance arquitecto en Bogotá. Hace 3 años compró un terreno para construir oficinas, lo revaluó y lo reportó bajo valor razonable. Cada cierre de año asume que su valor ha crecido, pero no hace avalúos técnicos recientes ni evidencia documental firme. Cuando su auditor solicitó nueva estimación de valor razonable, descubrió que la realidad (mercado de suelo) cambió substancialmente: incrementos por valorización urbana y cambios de uso, así que el valor en libros era muy inferior al que podría venderse.
Este escenario genera varios dolores:
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Estados financieros que no reflejan la realidad económica del patrimonio → pueden inducir decisiones equivocadas.
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Problemas con credibilidad ante bancos para préstamos, inversionistas, socios.
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Riesgo de conclusiones adversas en auditorías o revisoría fiscal.
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Posibles sanciones si hay incumplimientos normativos materialmente significativos.
Normativa vigente aplicable: qué dice el CTCP, el Decreto 2420, NIC 16 / NIIF Pymes
Marco técnico normativo relevante
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En Colombia, el Decreto 2420 de 2015 y sus modificatorios compilan las normas que implementan la Ley 1314 de 2009, incluidas las disposiciones de NIIF completas (Grupo 1) y NIIF para Pymes (Grupo 2).
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Para medir propiedades, planta y equipo (PP&E: “Propiedades, planta y equipo”), incluyendo terrenos, las opciones son: modelo de costo o modelo de revaluación.
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Si se adopta el modelo de revaluación, entidades deben medir los activos al valor razonable en la fecha de la revaluación, y ésta debe hacerse con suficiente regularidad para que el importe en libros no difiera significativamente del valor razonable al final del periodo que informa.
Concepto más reciente: CTCP Concepto 0237 de 2025
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En septiembre de 2025, el CTCP emitió el Concepto 0237 de 2025, donde advierte que en entidades que miden terrenos bajo el modelo de revaluación, es obligatorio actualizar el valor razonable cada periodo si los cambios son materiales. De lo contrario, se afecta la razonabilidad de los estados financieros.
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Si no se actúa así, sería un incumplimiento de las exigencias de la NIC 16 (o de la Sección 17 de la NIIF para Pymes, según aplique) en lo referente a medición posterior.
Qué significa “materialidad” y “suficiente regularidad”
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Materialidad: si la diferencia entre valor razonable actualizado y el valor en libros es significativa para los usuarios de los estados financieros (ej. afecta decisiones de inversores, crédito, etc.).
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Regularidad: no hay plazo fijo único, pero si los valores del terreno cambian con frecuencia o volátilmente, la norma requiere revaluaciones anuales; si los cambios son menos significativos, cada 3-5 años podrían bastar, siempre que la entidad documente este criterio.
Comparativo internacional reciente
Para dar contexto, aquí van tres ejemplos de otros países/regiones con regulación similar:
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España / Unión Europea (NIIF completas aplicadas en entidades cotizadas o grandes empresas)Las entidades que aplican el modelo de revaluación según la NIC/NIC-EU deben actualizar los valores razonables de terrenos/inmuebles si se evidencia que el valor ha cambiado significativamente o de forma volátil. Informes recientes muestran que entidades que omitieron avalúos en años de fuerte apreciación de propiedad tuvieron que hacer ajustes fuertes, con impactos fiscales y patrimoniales.
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Chile (normativa local adaptada de NIIF / Pymes)En Chile, si una pyme opta por modelo de revaluación para inmuebles / terrenos, se exige avalúo técnico periódico, especialmente en zonas de crecimiento urbano rápido. Sociedades que no lo hacen enfrentan objeciones de los auditores y en algunos casos dificultades al presentar informes al SII (Servicio de Impuestos Internos).
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México / IASB-adoptantesEmpresas mexicanas que reportan bajo NIIF completas han tenido sanciones de organismos de supervisión financiera cuando no actualizan valor razonable de propiedades de inversión o PP&E bajo revaluación, pues se considera incumplimiento contable que afecta la transparencia y comparabilidad.
Estos ejemplos muestran que Colombia no está aislado; la exigencia es global al aplicar estándares internacionales.
Consecuencias reales de no actualizar valor razonable de terrenos
A partir de lo normado y casos como los anteriores, estos son los efectos que se materializan:
| Tipo de efecto | Qué implica para la empresa o independiente |
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| Contable | • Estados financieros que no reflejan el valor real del patrimonio. • Posibles reservas o salvedades de auditoría o revisoría fiscal por incumplimiento de NIC 16 o Sección 17 NIIF Pymes. • Revelaciones contables inadecuadas, omisiones en notas si la entidad declaró política de revaluación. |
| Tributario / fiscal | • Aunque la revaluación no siempre cambia obligaciones tributarias directas, discrepancias pueden generar cuestionamientos en la DIAN si pruebas de valoración no justificadas. • Posibles efectos en el impuesto de renta si hay desvalorizaciones o valorizaciones reconocidas en el patrimonio, dependiendo de la estructura. • Dificultad para aprovechar beneficios fiscales relacionados con revaluaciones si no hay soporte técnico. |
| De control interno / revisoría fiscal | • El revisor fiscal debe verificar que política contable sea adecuada, aplicada consistentemente y que los avalúos técnicos sean aceptables. • Si no se actualiza y el efecto es material, puede considerarse un incumplimiento que debe ser citado en el dictamen. • Riesgo de hallazgos en auditorías externas y reportes de Supersociedades. |
| Operativo / estratégico | • Empresas con terrenos valorizados pueden subestimar su patrimonio, lo que limita crédito, inversión o expansión. • En escenarios de venta de parte del terreno o desinversión, valor incorrecto en libros puede causar pérdidas o ganancias no previstas. • Menor confianza de inversores, socios o entidades financieras. |
Casos prácticos de empresas, pymes y freelancers
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Caso pyme: La empresa “AgroHogar Ltda.” en Cali tiene terrenos rurales para expansión. Adoptaron modelo revaluación, pero no encargaban avalúos hace 4 años. En 2024, el mercado del suelo se disparó. Al presentar estados financieros, su valor en libros se quedó muy bajo. El auditor exigió ajuste significativo, lo que generó un mayor gasto de revalorización en patrimonio y cambió el resultado integral, con efecto en la percepción del patrimonio neto.
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Caso independiente: Carolina, freelance que adquirió un lote para construir vivienda de alquiler. Tenía registrados los costos iniciales, pero creyó que ese modelo de costo bastaba. La revaluación le habría dado mejor respaldo al presentar crédito o negociar con arrendatarios, pero no lo hizo. Cuando quiso vender, la diferencia entre valor en libros y valor real fue tal que la sanción fiscal no fue el problema, sino que su declaración de patrimonio estaba subvalorada.
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Caso grande / corporativo: Compañía “Inmobiliaria Andes S.A.”, que cotiza en bolsa, tenía terrenos con revaluación al 2019. Desde entonces no se encargaron nuevos avalúos, alegando costos. En 2025, con nuevas normas, auditor externo señaló incumplimiento de la NIC 16 por falta de evidencia de que los valores en libros no difieren significativamente del valor razonable. Necesitaron hacer avalúos masivos y ajustar superávit acumulado, modificando los estados financieros, expulsando inversionistas que confiaban en valor patrimonial.
Qué hacer para resolverlo / prevenirlo
Aquí es donde entra Mi Contabilidad, con acompañamiento estratégico, técnico y práctico. La solución consta de fases:
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Análisis inicial: detección de brechas
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Revisa si tu entidad tiene política contable definida: modelo de revaluación o modelo de costo.
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Verifica si los terrenos que reportas bajo revaluación han tenido avalúos recientes, confiables y documentados.
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Calcula si la diferencia entre valor en libros y valor razonable probable puede ser material.
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Definición estratégica de acciones
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Si ya elegiste el modelo de revaluación, planificar avalúos técnicos periódicos según la volatilidad del mercado.
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Documentar políticas específicas (cuándo hacer avalúos, quién los hace, cómo determinar “significativo”, etc.).
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Incluir en notas a estados financieros revelaciones adecuadas (fecha del avalúo, entidad que lo realiza, metodología).
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Implementación práctica y acompañamiento continuo
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Contratar peritos idóneos para avalúos técnicos; guardar soportes formales.
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Ajustar registros contables y patrimoniales según avalúos actualizados; si hay variaciones negativas, gestionarlas conforme a normativa para reconocer pérdidas si superan revaluaciones acumuladas.
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Capacitar al equipo contable / finanzas para mantener vigilancia del mercado inmobiliario local, precios de suelo, tasas de apreciación.
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Auditoría interna periódica para asegurarse de cumplimiento; revisoría fiscal verifica política contable.
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📅 Agenda: https://outlook.office.com/book/MiContabilidadCom@todoenuno.net.co/
Cómo ayudamos en Mi Contabilidad
Con 30 años de experiencia, yo, Diana Cristina Cardona Cardona, junto a Julio César Moreno Duque, implementamos para empresas y pymes un servicio de revaluaciones contables, políticas contables robustas y automatización de seguimiento.
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Interviniendo en revisoría fiscal para asegurarnos de que tus estados financieros cumplan con NIC/NIF aplicables.
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Aplicando controlo interno, ajuste de políticas contables y revelaciones normativas.
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Implementando sistemas digitales de seguimiento del mercado inmueble para estimación de valor razonable.
Algunos resultados:
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A una pyme de transporte se le detectó que tenía 5 terrenos revaluados sin avalúo reciente; con un avalúo se corrigieron sus estados financieros, mejoró su capacidad de crédito, y se evitó reservación del auditor.
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Un independiente logró, con política clara y registros, reducir riesgos de cuestionamientos en exógena y declaraciones patrimoniales.
“La contabilidad no es solo números, es la base para decisiones sólidas y sostenibles.”
Te ofrezco dos opciones sin compromiso:
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Diagnóstico preventivo gratuito de tus terrenos revaluados: revisamos tu política contable, avalúos existentes y brechas.
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Revisión exprés: en pocos días obtenés informe técnico de si tus estados financieros están en riesgo por falta de actualización, con recomendaciones claras.
Si hoy solucionas este problema con nosotros, seguiremos acompañándote para que no vuelva a ocurrir.
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Artículo elaborado por Diana Cristina Cardona Cardona, Contadora Pública con más de 30 años de experiencia en normatividad contable y tributaria en Colombia, con el apoyo estratégico de Julio César Moreno Duque en tecnología y transformación digital.
Este artículo hace parte del compromiso de Mi Contabilidad de acompañar a empresarios, contadores e independientes en la nueva era contable y tributaria, garantizando confianza, claridad y cumplimiento normativo.
