Tener una casa, apartamento, lote, finca, local u oficina no significa que en la declaración de renta deba informarse automáticamente el precio comercial, el valor por el cual podría venderse hoy o la cifra que aparece en una escritura antigua. Uno de los errores más frecuentes al preparar el patrimonio es escoger un valor sin identificar primero si la persona está obligada a llevar contabilidad, cuál es el costo fiscal acumulado del inmueble y qué avalúo catastral o autoavalúo estaba vigente al cierre del año gravable. La diferencia puede modificar el patrimonio bruto declarado e incluso incidir en otras evaluaciones tributarias posteriores. En 2026, las personas naturales presentan la declaración correspondiente al año gravable 2025, por lo que el análisis patrimonial debe hacerse con referencia a los bienes poseídos y a las condiciones existentes al 31 de diciembre de 2025.
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Declarar un inmueble no consiste en estimar cuánto vale hoy
Para efectos de renta, el punto de partida no es preguntarse: “¿en cuánto podría vender mi apartamento?”, sino “¿cuál es el valor patrimonial que las normas fiscales me exigen declarar?”.
Esta diferencia es fundamental.
El Estatuto Tributario establece como regla general que los bienes y derechos apreciables en dinero poseídos al último día del período gravable se valoran fiscalmente de acuerdo con su costo fiscal, salvo que exista una norma especial. En el caso de los inmuebles, esa norma especial está contenida en el artículo 277 del Estatuto Tributario.
Por eso, valor comercial, precio de mercado, avalúo catastral, precio de adquisición, valor contable y valor patrimonial fiscal no son expresiones intercambiables.
Una vivienda comprada hace quince años por $180 millones puede tener hoy un precio comercial de $600 millones, un avalúo catastral de $350 millones y un costo fiscal diferente. La declaración de renta no permite escoger libremente cualquiera de esas cifras.
Primero debe identificarse qué regla corresponde al contribuyente.
La primera pregunta: ¿está obligado a llevar contabilidad?
El artículo 277 establece tratamientos diferentes.
Contribuyentes obligados a llevar contabilidad
Quienes están obligados a llevar contabilidad deben declarar sus inmuebles por su costo fiscal.
Para estos contribuyentes, la determinación del costo fiscal debe analizarse conforme a las reglas correspondientes del Estatuto Tributario. La DIAN reiteró en 2025 que, para inmuebles de contribuyentes obligados a llevar contabilidad, deben considerarse las disposiciones de los artículos 67, 69 y 69-1, según corresponda.
Por ejemplo, el artículo 69 contempla, en términos generales, elementos como el precio de adquisición y determinados costos directamente atribuibles hasta que el activo se encuentre disponible para su uso. También pueden integrar el costo fiscal ciertas mejoras, reparaciones mayores e inspecciones que deban capitalizarse y cumplan las disposiciones fiscales.
Esto evidencia una distinción importante entre contabilidad y tributación: una medición contable bajo NIIF no necesariamente se convierte en el valor fiscal que debe llevarse a la declaración.
La DIAN ha señalado expresamente que la información contable sirve como base y medio de prueba, pero para obtener los valores fiscales deben efectuarse los ajustes que correspondan. En los casos sujetos a conciliación fiscal, precisamente se identifican las diferencias entre bases contables y fiscales.
Por ello, registrar contablemente un inmueble por un determinado valor no significa que esa misma cifra pueda trasladarse sin análisis a la declaración de renta.
Personas no obligadas a llevar contabilidad: compare valores
La regla cambia para quienes no están obligados a llevar libros de contabilidad.
Según el artículo 277 del Estatuto Tributario, deben declarar los inmuebles por el mayor valor resultante entre:
el costo de adquisición;
el costo fiscal;
el autoavalúo;
el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio.
Además, las construcciones o mejoras que todavía no estén incorporadas en el avalúo o en el costo fiscal del inmueble deben reconocerse separadamente cuando corresponda.
Aquí aparece uno de los errores que más conviene evitar: tomar automáticamente el valor de la declaración del año anterior y repetirlo.
El valor patrimonial debe revisarse cada período.
Si el avalúo catastral aumentó y ahora supera el costo fiscal, la cifra a declarar puede cambiar. Si hubo mejoras durante el año, también debe analizarse su efecto. Y si existen circunstancias particulares relacionadas con ajustes fiscales permitidos por la legislación, estas deben evaluarse antes de establecer el valor definitivo.
Un ejemplo sencillo
Supongamos una persona natural no obligada a llevar contabilidad que posee un apartamento al 31 de diciembre de 2025 y, después de revisar sus soportes, encuentra estas cifras:
Si no existe otra circunstancia que modifique el análisis, la regla del artículo 277 conduce a comparar los valores aplicables y reconocer el mayor: $320.000.000.
Pero el ejemplo cambia si existen mejoras no incorporadas, valorizaciones, adquisiciones parciales, derechos diferentes sobre el inmueble, depreciaciones fiscales aplicables o si el contribuyente está obligado a llevar contabilidad.
Por eso una regla general orienta, pero no reemplaza el estudio del caso particular.
¿Qué integra el costo fiscal de un inmueble?
Para contribuyentes no obligados a llevar contabilidad, el artículo 67 establece que el costo fiscal de los inmuebles está compuesto, en términos generales, por:
el precio de adquisición;
el costo de las construcciones y mejoras;
las contribuciones por valorización relacionadas con el inmueble.
Esta información debe poder soportarse.
No basta afirmar que una propiedad “costó mucho más” porque durante años se realizaron reparaciones. Fiscalmente es necesario diferenciar las erogaciones que realmente forman parte del costo de aquellas que tienen otro tratamiento y conservar los documentos que permitan demostrarlas.
También deben revisarse correctamente las cifras históricas. Una escritura muestra información relevante sobre la adquisición, pero por sí sola puede no explicar el costo fiscal existente varios años después.
Entre la compra y la declaración actual pudieron existir mejoras, valorizaciones, ajustes fiscales autorizados, depreciaciones o situaciones jurídicas que modificaran la determinación.
El ajuste fiscal de bienes raíces también merece revisión
Las personas naturales pueden encontrar además reglas opcionales para determinar el costo fiscal de determinados bienes raíces que tienen el carácter de activos fijos.
Para el año gravable 2025, el Gobierno expidió el Decreto 449 del 27 de abril de 2026 con los porcentajes aplicables bajo el mecanismo previsto en el artículo 73 del Estatuto Tributario. El mismo decreto señala que el costo fiscal determinado mediante esa opción puede tomarse como valor patrimonial en la declaración correspondiente al año gravable 2025.
La existencia de esta alternativa no significa que siempre sea conveniente utilizarla.
Antes de hacerlo hay que determinar, entre otros aspectos, si el inmueble cumple las condiciones legales, cuál era su costo fiscal anterior, qué mejoras y valorizaciones pueden incorporarse, si hubo depreciaciones fiscales y qué consecuencia podría producir la cifra elegida en una futura venta.
Una decisión tomada únicamente para “subir” o “bajar” el patrimonio de la declaración actual puede tener efectos posteriores.
Ese es precisamente el punto en el que conocer la norma y aplicar correctamente la norma dejan de ser lo mismo.
Si necesita revisar la determinación fiscal de sus inmuebles antes de presentar la declaración, Mi Contabilidad puede analizar los soportes, las reglas aplicables y su impacto particular dentro del alcance tributario contratado:
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¿El avalúo catastral puede convertirse en costo fiscal?
Existe otra figura que suele generar confusión.
El artículo 72 del Estatuto Tributario permite, bajo determinadas condiciones, utilizar el avalúo declarado para efectos del impuesto predial o ciertos avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales como costo fiscal para determinar la renta o ganancia ocasional en la venta de inmuebles que tengan el carácter de activos fijos.
Para esta finalidad existen requisitos específicos, entre ellos la referencia temporal al avalúo o autoavalúo que figure en la declaración correspondiente al año anterior a la venta.
No debe confundirse esta opción con la regla anual de valoración patrimonial.
Una cosa es determinar cuánto debe declararse como patrimonio al 31 de diciembre y otra establecer cuál será el costo fiscal aceptable al calcular la utilidad o ganancia ocasional cuando posteriormente se venda el inmueble.
Aunque ambas decisiones pueden relacionarse, responden a momentos y reglas tributarias que deben analizarse correctamente.
Cinco revisiones antes de declarar el inmueble
Antes de definir una cifra conviene reconstruir la historia fiscal del bien.
Primero, confirme quién posee fiscalmente el inmueble y en qué proporción. Una escritura, una sucesión, una sociedad conyugal, un usufructo o una copropiedad pueden exigir un análisis diferente.
Segundo, identifique si el contribuyente está o no obligado a llevar contabilidad. De esa respuesta depende la regla principal de valoración.
Tercero, reconstruya el costo fiscal con documentos: adquisición, mejoras, construcciones, valorizaciones y demás elementos que legalmente correspondan.
Cuarto, obtenga el avalúo catastral o autoavalúo aplicable al cierre del período y determine si debe compararse con el costo fiscal.
Quinto, verifique la coherencia con las declaraciones anteriores. Un cambio importante en el patrimonio no necesariamente es incorrecto, pero debe tener explicación y soporte.
La declaración de renta de personas naturales presentada durante 2026 corresponde al año gravable 2025. La DIAN señala que el patrimonio bruto se determina con referencia a los bienes y derechos poseídos al cierre de ese año y que, para efectos del Formulario 210, el total se informa dentro de la sección de patrimonio.
Además, la información reportada por terceros a la DIAN es una herramienta de consulta, no una sustitución de la responsabilidad de verificar las cifras. La propia entidad permite consultar información exógena para apoyar la preparación de la declaración.
¿Por qué importa tanto declarar correctamente el patrimonio?
Porque el valor de un inmueble no queda aislado en una casilla.
Hace parte del patrimonio bruto y, después de considerar las deudas fiscalmente procedentes, participa en la determinación del patrimonio líquido.
También puede servir como antecedente para ejercicios tributarios posteriores, especialmente cuando el inmueble se venda, sea objeto de una donación, forme parte de una sucesión o intervenga en otra operación con efectos fiscales.
Para el año gravable 2025, la DIAN señala que una persona natural residente puede quedar obligada a declarar, entre otras condiciones, cuando su patrimonio bruto al 31 de diciembre de 2025 supera 4.500 UVT, equivalentes a $224.096.000.
Por eso un error de valoración puede tener consecuencias que van más allá de registrar equivocadamente un activo.
La cifra correcta debe poder explicarse
Una buena determinación patrimonial debería permitir responder con claridad:
¿Cuándo se adquirió el inmueble?
¿Cuál fue su costo?
¿Qué mejoras fiscalmente procedentes se realizaron?
¿Existen valorizaciones pagadas?
¿Cuál era el avalúo catastral o autoavalúo aplicable?
¿El contribuyente lleva contabilidad?
¿Se han tomado depreciaciones fiscales?
¿Se utilizó algún mecanismo opcional de ajuste del costo?
¿La cifra mantiene coherencia con años anteriores y con sus soportes?
Cuando esas respuestas existen, la declaración deja de depender de aproximaciones.
Ese es el objetivo: no buscar simplemente una cifra que permita presentar el formulario, sino determinar un valor tributariamente sustentable y consistente con la realidad del contribuyente.
Puede consultar más contenidos sobre obligaciones contables y tributarias en:
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La valoración patrimonial requiere contexto
Leer el artículo 277 permite conocer la regla. Comprender cómo interactúa con los artículos 67, 69, 72 y 73 permite entender mejor el sistema. Pero determinar qué valor debe utilizar una persona específica exige revisar sus documentos, la naturaleza del inmueble, su obligación de llevar contabilidad, las mejoras realizadas, los avalúos y la historia fiscal del activo.
Mi Contabilidad puede diagnosticar, orientar y ejecutar la revisión tributaria necesaria para determinar el tratamiento aplicable dentro del alcance contratado. Una declaración de renta puntual no implica, por sí misma, planeación tributaria permanente, auditoría ni administración integral de la contabilidad.
La finalidad es que el patrimonio informado tenga soporte, corresponda a las reglas fiscales aplicables y pueda explicarse si posteriormente debe ser revisado.
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Declarar correctamente un inmueble no consiste en escoger entre la escritura, el predial o un precio de mercado. Consiste en aplicar la regla que corresponde, reconstruir adecuadamente el costo fiscal y conservar evidencia suficiente. Esa claridad reduce inconsistencias, mejora el cumplimiento tributario y permite que las decisiones posteriores sobre el inmueble partan de información confiable.
“El control y la claridad financiera son la base de las decisiones correctas.”
