El aumento de las cuotas de administración en propiedad horizontal para 2026 genera inquietud entre copropietarios, administradores y consejos de administración en Colombia. El incremento del salario mínimo, la inflación, los contratos de vigilancia, aseo y mantenimiento, así como las decisiones de asamblea, marcan el ritmo de estos ajustes que no siempre se comprenden ni se aplican correctamente. Un error en el cálculo o en el procedimiento puede derivar en conflictos internos, reclamaciones legales y sanciones administrativas. En este artículo analizamos con claridad cuánto pueden aumentar las cuotas de administración en 2026, qué dice la normativa vigente, qué factores sí se pueden tener en cuenta y cuáles no, y cómo evitar incrementos arbitrarios que afecten la estabilidad financiera de la copropiedad. Además, explicamos cómo una correcta planeación contable y presupuestal protege tanto a la administración como a los propietarios.
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La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, es clara al señalar que los gastos comunes deben distribuirse de acuerdo con los coeficientes de copropiedad y que el presupuesto anual debe ser aprobado por la asamblea. Esto significa que cualquier aumento en la cuota de administración debe estar respaldado por un presupuesto que refleje necesidades reales, no por decisiones unilaterales del administrador ni por simples comparaciones con años anteriores.
En la práctica, para 2026 los principales factores que están incidiendo en el aumento de las cuotas de administración son el incremento del salario mínimo legal mensual vigente y del auxilio de transporte, el ajuste en los contratos de vigilancia y aseo, el alza en los servicios públicos, los mayores costos de mantenimiento preventivo y correctivo, y las exigencias normativas en materia laboral, de seguridad y de cumplimiento. En copropiedades con personal directo, el impacto laboral es determinante, ya que cada aumento salarial implica no solo el salario base, sino prestaciones sociales, aportes a seguridad social y parafiscales.
Un error común es pensar que la cuota puede aumentarse automáticamente en el mismo porcentaje del salario mínimo o del IPC. Esto no es correcto. El aumento debe ser el resultado de un presupuesto global, donde se analicen uno a uno los rubros de gasto. En algunos casos, ciertos costos suben, pero otros se mantienen o incluso disminuyen, gracias a una mejor gestión administrativa o a la renegociación de contratos. Cuando este análisis no se hace, el resultado suele ser un incremento desproporcionado que genera inconformidad entre los copropietarios.
Desde la experiencia profesional de más de tres décadas en contabilidad y revisoría fiscal, hemos visto cómo muchos conflictos en propiedad horizontal nacen de presupuestos mal elaborados o poco transparentes. Administraciones que no explican con claridad las razones del aumento, consejos de administración que aprueban cifras sin suficiente soporte y asambleas que votan sin información completa. El resultado es desconfianza, mora en el pago de cuotas y, en el peor de los casos, acciones legales contra la copropiedad.
Comparando el modelo colombiano con otros países, se observa que en muchas jurisdicciones las cuotas de administración están sujetas a mecanismos de control más estrictos o a fondos de reserva obligatorios claramente regulados. En Colombia, aunque la Ley 675 contempla el fondo de imprevistos, su manejo no siempre es técnico ni suficiente. Esto provoca que, ante cualquier gasto extraordinario, la solución inmediata sea aumentar la cuota, en lugar de planificar a largo plazo. La diferencia no está en la norma, sino en la gestión.
Un caso típico que vemos en conjuntos residenciales es el siguiente: durante varios años se mantuvo la cuota de administración prácticamente congelada para “no incomodar” a los copropietarios. No se ajustaron tarifas ni se fortaleció el fondo de imprevistos. Cuando finalmente se presenta la necesidad de reparar cubiertas, ascensores o sistemas eléctricos, el impacto es tan grande que obliga a un aumento abrupto o a cuotas extraordinarias que generan molestia general. Este tipo de situaciones se pueden evitar con una planeación financiera responsable.
En Mi Contabilidad acompañamos a copropiedades que desean hacer las cosas bien desde el principio. Nuestro enfoque no es simplemente “cuadrar números”, sino analizar la estructura de costos, revisar contratos, verificar el cumplimiento laboral y tributario, y proyectar escenarios realistas. Aquí es donde la contabilidad se convierte en una herramienta estratégica y no en una obligación formal. Construyendo un mundo nuevo; trabajando inteligente para el ingreso de nuestros clientes a la nueva era contable y tributaria.
El respaldo tecnológico que aporta Julio César Moreno Duque permite integrar la información contable con tableros de control, presupuestos dinámicos y análisis comparativos que facilitan la toma de decisiones. Cuando una asamblea ve cifras claras, proyecciones bien sustentadas y escenarios explicados en lenguaje sencillo, la aprobación del presupuesto deja de ser un trámite conflictivo y se convierte en un ejercicio de corresponsabilidad.
Es importante recordar que un aumento mal calculado no solo afecta la convivencia, sino que puede tener implicaciones legales. Copropietarios inconformes pueden impugnar decisiones de asamblea si consideran que no se ajustan a la ley o al reglamento de propiedad horizontal. Además, una administración que no cumple con sus obligaciones laborales o fiscales, por falta de recursos o mala planeación, expone a la copropiedad a sanciones que terminan siendo más costosas que un ajuste oportuno y bien explicado.
Si hoy eres administrador, miembro del consejo de administración o copropietario, vale la pena hacer una pausa y preguntarse si el presupuesto 2026 refleja realmente las necesidades de la copropiedad o si simplemente replica cifras del pasado con un porcentaje adicional. Esta reflexión puede marcar la diferencia entre un año financiero estable y uno lleno de conflictos. Primera microllamada a la acción: revisa tu presupuesto antes de llevarlo a la asamblea.
En Mi Contabilidad ofrecemos una primera revisión diagnóstica sin riesgo, donde analizamos el presupuesto proyectado y te indicamos posibles ajustes y oportunidades de mejora, sin compromiso. Además, brindamos acompañamiento permanente para que la administración no vuelva a enfrentarse a aumentos improvisados ni a decisiones apresuradas. Segunda microllamada a la acción: busca asesoría antes de aprobar incrementos que luego pueden generar problemas.
Si hoy solucionas este problema con nosotros, seguiremos acompañándote para que no vuelva a ocurrir.
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