El aumento de las cuotas de administración en la propiedad horizontal para 2026 vuelve a ser un tema crítico para copropietarios, administradores y consejos de administración en Colombia. La inflación, el salario mínimo, los contratos de vigilancia, aseo, mantenimiento y las nuevas exigencias normativas generan incertidumbre sobre cuánto es legal aumentar y cómo hacerlo correctamente. Este artículo explica, de forma clara y práctica, los límites reales del incremento, la diferencia entre lo permitido y lo aprobado en asamblea, los errores más comunes que generan conflictos y sanciones, y cómo una correcta planeación financiera evita sobrecostos innecesarios. Además, analizamos el impacto del IPC, el presupuesto anual, el reglamento de propiedad horizontal y las responsabilidades legales del administrador. Si eres propietario, miembro del consejo o administrador, aquí encontrarás las claves para anticiparte, cumplir la norma y proteger la estabilidad financiera de tu copropiedad en 2026.
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Cada inicio de año trae consigo una inquietud recurrente en edificios y conjuntos residenciales: el aumento de la cuota de administración. Para 2026, esta preocupación se intensifica por el impacto acumulado de la inflación, los ajustes al salario mínimo, el encarecimiento de los servicios tercerizados y una mayor vigilancia de las autoridades sobre la correcta gestión de la propiedad horizontal. Muchos copropietarios reciben el nuevo valor sin entender si el incremento es legal, razonable o simplemente una decisión apresurada. Otros administradores, por desconocimiento o presión financiera, aplican aumentos sin el respaldo normativo adecuado, generando conflictos, mora y pérdida de confianza. Entender cómo se define realmente el incremento de la cuota, qué límites existen y qué papel juega la asamblea es fundamental para evitar errores costosos. Porque la contabilidad no es solo números, es la base para decisiones sólidas y sostenibles.
En Colombia, no existe una norma que establezca un porcentaje fijo o automático para el aumento de las cuotas de administración de la propiedad horizontal. Este es el primer punto que debemos aclarar, ya que uno de los mitos más comunes es creer que el incremento debe ser igual al IPC o al aumento del salario mínimo. La realidad es más técnica y exige análisis financiero, legal y operativo.
La cuota de administración es el resultado de un presupuesto anual aprobado por la asamblea general de copropietarios, con base en los gastos reales y proyectados del edificio o conjunto. Ese presupuesto incluye costos de vigilancia, aseo, mantenimiento, seguros, servicios públicos de áreas comunes, honorarios del administrador, revisoría fiscal cuando aplica, imprevistos y reservas. Por lo tanto, el aumento no se define por un porcentaje aislado, sino por la necesidad real de cubrir esos gastos.
El IPC del año anterior suele ser una referencia importante, especialmente para ajustar contratos y costos recurrentes, pero no es un tope legal. Para 2026, el IPC certificado por el DANE del año 2025 servirá como insumo, mas no como obligación. Si los gastos crecen por encima del IPC, la cuota puede aumentar más, siempre que esté debidamente justificado y aprobado. Si los gastos se mantienen o se optimizan, el aumento puede ser inferior al IPC o incluso inexistente.
Aquí aparece el primer error frecuente: administradores que aplican incrementos automáticos sin presentar un presupuesto detallado. Esto no solo va en contra de las buenas prácticas, sino que puede generar nulidad de decisiones y reclamaciones por parte de los copropietarios. La Ley 675 de 2001 es clara al señalar que la asamblea es el máximo órgano de decisión y que el presupuesto debe ser conocido, analizado y aprobado.
Otro factor clave para 2026 es el impacto del salario mínimo legal vigente. La mayoría de conjuntos tienen contratos de vigilancia y aseo intensivos en mano de obra, lo que significa que cualquier incremento salarial se traslada directamente al costo del servicio. A esto se suman los recargos nocturnos, dominicales, festivos y las obligaciones de seguridad social. Ignorar este impacto conduce a presupuestos desfinanciados y, en consecuencia, a cuotas insuficientes que luego generan déficit.
Desde el punto de vista contable y financiero, aumentar la cuota sin sustento es tan riesgoso como no aumentarla cuando es necesario. Un déficit recurrente obliga a aplazar mantenimientos, reducir calidad de servicios o acudir a cuotas extraordinarias, que suelen ser mucho más impopulares y conflictivas. Por eso insistimos en la planeación anticipada y en la lectura técnica del presupuesto.
En el contexto internacional, la gestión de la propiedad horizontal tiende a basarse cada vez más en presupuestos multianuales, fondos de reserva robustos y análisis predictivos de mantenimiento. En Colombia, aunque la norma no obliga a un fondo de reserva elevado en todos los casos, sí exige una gestión responsable. Comparado con otros países, nuestro marco legal es flexible, pero esa flexibilidad exige mayor criterio profesional.
Un caso típico que vemos en Mi Contabilidad es el de conjuntos que durante varios años mantuvieron cuotas artificialmente bajas para evitar conflictos, pero terminaron con ascensores deteriorados, fachadas sin mantenimiento y problemas estructurales costosos. Cuando finalmente se decide corregir, el aumento necesario es mucho mayor y genera rechazo. La solución siempre es preventiva, no reactiva.
Aquí es donde nuestro acompañamiento marca la diferencia. En Mi Contabilidad analizamos la contabilidad histórica, la ejecución presupuestal, los contratos vigentes y las proyecciones reales. No se trata solo de calcular un número, sino de explicar el porqué, de forma clara y transparente, para que la asamblea tome decisiones informadas. Construyendo un mundo nuevo; trabajando inteligente para el ingreso de nuestros clientes a la nueva era contable y tributaria.
El respaldo tecnológico es otro elemento clave. Con el apoyo estratégico de Julio César Moreno Duque, integramos herramientas de análisis financiero, control presupuestal y visualización de datos que permiten a consejos y copropietarios entender fácilmente la situación financiera. Cuando la información es clara, la resistencia al ajuste disminuye y la confianza aumenta.
Una microllamada a la acción importante es revisar desde ya el reglamento de propiedad horizontal. Algunos reglamentos establecen criterios específicos para la distribución de gastos, fondos de imprevistos o topes internos. Ignorar estas reglas internas puede invalidar decisiones, incluso si el presupuesto está bien calculado.
Otra microllamada a la acción es solicitar acompañamiento profesional antes de convocar la asamblea. Una correcta preparación evita improvisaciones, discusiones innecesarias y decisiones mal informadas. En Mi Contabilidad ofrecemos una primera revisión sin riesgo del presupuesto proyectado, identificando alertas y oportunidades de optimización.
Nuestra primera oferta sin riesgo consiste en un diagnóstico contable y presupuestal de la copropiedad, donde evaluamos si el incremento propuesto es coherente, sostenible y defendible. La segunda oferta sin riesgo es el acompañamiento a la asamblea, explicando en lenguaje claro los números y respondiendo inquietudes técnicas, reduciendo conflictos y aumentando la probabilidad de aprobación.
Es importante aclarar que ningún administrador puede aumentar unilateralmente la cuota de administración, salvo que exista una autorización expresa en el reglamento para ajustes automáticos, lo cual no es lo común. Todo incremento ordinario debe pasar por la asamblea. Hacerlo de otra forma expone a sanciones y a la pérdida de credibilidad.
En conclusión, para 2026 el aumento de las cuotas de administración en Colombia no tiene un porcentaje máximo legal fijo. El límite real está en la justificación técnica, la transparencia del presupuesto y la aprobación de la asamblea. Entender esto protege tanto a copropietarios como a administradores y garantiza la sostenibilidad de la copropiedad a largo plazo.
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Artículo elaborado por Diana Cristina Cardona Cardona, Contadora Pública con más de 30 años de experiencia en normatividad contable y tributaria en Colombia. Este artículo hace parte del compromiso de Mi Contabilidad de acompañar a empresarios, contadores e independientes en la nueva era contable y tributaria, garantizando confianza, claridad y cumplimiento normativo.
