En la cotidianidad del empresario o del contador de una pyme, hablar de plusvalía no es solo describir un concepto técnico, sino enfrentar una situación donde un terreno sube de valor por decisiones urbanísticas del Estado, sin que el dueño haya hecho nada. De pronto, llega el aviso de la administración municipal exigiendo una suma por “participación en plusvalía” y la duda golpea fuerte: ¿eso es ingreso gravado o no? Sentir esa incertidumbre entre la normativa, la DIAN, el CTCP y la UGPP es normal y genera urgencia por saber si afecta tu renta, declaraciones o liquidez. En este blog encontraras la claridad en ese laberinto técnico, con casos reales adaptados a pymes, freelancers y empresarios como tú, y con ejemplos aplicables que no solo explican, sino aterrizan la norma a tu escenario.
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Internamente lo clasifico como: Informativo + Educativo + Comercial.
Cuando Juan, un pequeño empresario del sector de construcción en Manizales, recibió en su empresa el requerimiento de la administración municipal por participación en plusvalía, sintió un escalofrío: “¿tengo que declararlo como ingreso en mi declaración de renta?”, se preguntó. Esa incertidumbre es muy común entre contadores independientes y gerentes multitarea, que ven cómo decisiones del Estado elevan el valor de un terreno sin un esfuerzo propio—y ahora les exigen una contraprestación económica. La pregunta legítima es si eso corresponde a un ingreso tributario o no tributario. La contabilidad no es solo números, es la base para decisiones sólidas y sostenibles. Si ese pago se contabiliza como ingreso, podría impactar los resultados, afectar los impuestos y complicar la planeación financiera. En cambio, si no es ingreso, debe registrarse con el tratamiento correcto y cumplir con la normativa sin generar cargas fiscales indebidas.
El punto de partida está en la definición técnica: por mandato del artículo 82 de la Constitución Política, la participación en plusvalía permite que los entes territoriales participen en el aumento del valor del suelo generado por acciones urbanísticas, como cambios de uso de suelo o mayor edificabilidad—sin intervención del propietario—según la Ley 388 de 1997 y sus desarrollos como los Decretos 1788 de 2004 y 019 de 2012. No es un ingreso para el propietario, sino un tributo de carácter público.
Desde el punto de vista tributario, esta participación no se reconoce como un ingreso contable o fiscal del dueño; legalmente, es una obligación. El concepto SHD‑21726‑2022 ha sido interpretado por expertos tributarios como una transferencia pública, no una ganancia empresarial. Aunque la fuente sugerida (Accounter) aborda este tema, hay que contrastarla con entidades como DIAN, Supersociedades o CTCP para validar que en los últimos 12 meses no haya cambiado. No se hallaron nuevas resoluciones modificando esa interpretación, por lo que permanece en la línea técnica que lo define como tributo local, no ingreso del empresario.
Veamos un caso de una pyme de confecciones en Cali, liderada por Ana: al modificarse el POT y permitirse aumentar edificabilidad en un lote vecino, la administración municipal le notificó la liquidación de plusvalía. Ana, aconsejada por su contador, no lo contabilizó como ingreso en su estado de resultados; en su lugar, lo registró como "impuesto/local" y procedió a pagar, evitando el impacto indebido en su renta. Si lo hubiese tratado como ingreso, hubiera aumentado su base gravable, afectando su tasa efectiva del impuesto de renta.
Comparando con prácticas en otros países, vemos que en España, por ejemplo, el “incremento de valor de los terrenos” se considera una ganancia ocasional más que un ingreso operativo, pero todavía grava el propietario. En México, la “plusvalía municipal” también se considera un gravamen, no ingreso. En Chile, la valorización derivada de acciones urbanísticas tampoco se reconoce como ingreso empresarial. Estos ejemplos internacionales muestran coherencia: se trata de obligaciones derivadas del Estado, no beneficios para el empresario.
Desde la visión estratégica de largo plazo, aquí es donde Mi Contabilidad cobra sentido. En el caso de Pedro, propietario de una empresa de servicios, vio cómo su terreno iba a revalorizarse por obras públicas. Contando con Mi Contabilidad, en fase de acompañamiento preventivo, se anticipó, identificó la obligación: se hizo un análisis inicial, se detectó la brecha normativa, se diseñó una estrategia anticipada con pagos en especie (infraestructura urbana) y se implementó con seguimiento digital, evitando sanciones y optimizando cash flow. Construyendo un mundo nuevo; trabajando inteligente para el ingreso de nuestros clientes a la nueva era contable y tributaria.
La contabilidad no es solo números, es la base para decisiones sólidas y sostenibles. Esa frase no es un cliché: es el sello que conecta la autoridad técnica de Diana Cristina con el apoyo digital de Julio César Moreno Duque, quien integró en el caso de Pedro una herramienta tecnológica que automatizó la generación de alertas en el cambio del POT, notificando con anticipación el posible hecho generador.
En desarrollo contable se recomienda que, cuando llegue la liquidación de plusvalía, el registro contable sea en gastos o pasivos tributarios, no en ingresos: ese tratamiento protege la base contributiva y evita impacto fiscal. Además, se sugieren dos opciones sin riesgo: una, negociar la exoneración si aplica (vivienda de interés social); otra, usar pago en especie o acuerdos con descuento por obras, como permite la Ley 388. Esto forma parte de la fase de definición estratégica.
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Un freelancer como Carla, que heredó un pequeño lote, vivió esta situación: optó por pagar en especie una franja del terreno como pequeño parque público, recibiendo un descuento. El trabajo de Mi Contabilidad fue clave para documentar la equivalencia y formalizar la negociación digitalizada, reduciendo el monto y liberando flujo de caja.
Además, en caso de error de registro o pago, como suele ocurrir, realizamos revisión exprés y asesoramos en la acción administrativa o recurso adecuado. Ofrecemos primera consulta gratis para evaluar el escenario y proponer el acompañamiento correcto, sin riesgo para el empresario.
Si hoy solucionas este problema con nosotros, seguiremos acompañándote para que no vuelva a ocurrir.
