Obligaciones Tributarias en Propiedades Horizontales: IVA en el Alquiler de Zonas Comunes

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Hoy, profundizaremos en un tema de relevancia inmediata para las propiedades horizontales en Colombia: la obligación de cobrar el Impuesto sobre las Ventas (IVA) por el alquiler de zonas comunes, como salones comunales y parqueaderos.​

Contexto Legal y Fiscal

La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) ha reiterado que las propiedades horizontales, sean de uso residencial, comercial o mixto, deben cobrar el IVA cuando alquilan sus zonas comunes. Esto se basa en el artículo 482 del Estatuto Tributario, que establece que las personas exentas de otros impuestos no están exentas del IVA. 

El Consejo de Estado, en su sentencia 16866 del 29 de octubre de 2014, confirmó que las propiedades horizontales son contribuyentes del IVA por la explotación económica de sus zonas comunes, incluyendo la prestación de servicios de parqueadero y la cesión de dichas zonas a terceros. 

Implicaciones para las Propiedades Horizontales

Cuando una propiedad horizontal alquila espacios como parqueaderos, salones comunales, piscinas, gimnasios o áreas de BBQ, está prestando un servicio sujeto al IVA, independientemente de si quien alquila es propietario, residente o visitante. Es importante destacar que si el uso de estas zonas comunes se da a manera de préstamo o si su costo está incluido en la cuota de administración sin un cobro adicional por alquiler, no se genera el IVA. 

Obligaciones Específicas

Las propiedades horizontales que alquilan sus zonas comunes deben:​

• Inscribirse en el Registro Único Tributario (RUT): Esto formaliza su responsabilidad como contribuyentes del IVA.​

• Emitir Facturación Electrónica: Por cada servicio de alquiler prestado, se debe generar una factura electrónica que discrimine el IVA correspondiente.​

• Declarar y Pagar el IVA: Es obligatorio presentar las declaraciones de IVA y realizar los pagos dentro de los plazos establecidos por la DIAN.

Consecuencias de No Cumplir con Estas Obligaciones

La falta de cumplimiento en la facturación y pago del IVA puede acarrear sanciones por parte de la DIAN, incluyendo multas y la obligación de ponerse al día con las obligaciones tributarias pendientes. Durante 2024, la DIAN adelantó reuniones con agremiaciones y representantes legales de propiedades horizontales en diferentes regiones del país; producto de ello, y luego de diversos análisis y recopilación de evidencias, se logró la reclasificación de 1.200 conjuntos que, estando obligados a declarar y pagar el IVA, no lo hacían. Actualmente, la entidad avanza en labores de reclasificación de oficio a más de 90 copropiedades por este mismo motivo. 

Recomendaciones para las Propiedades Horizontales

Es esencial que las propiedades horizontales:​

• Evalúen sus actividades: Determinen si están realizando alquileres de zonas comunes que generen la obligación de cobrar IVA

• Asesórense Profesionalmente: Consulten con expertos en contaduría y administración financiera para garantizar el cumplimiento de las obligaciones tributarias.​

• Implementen Sistemas de Facturación Electrónica: Aseguren que cuentan con las herramientas necesarias para emitir facturas electrónicas conforme a la normativa vigente.​

Conclusión

El cumplimiento de las obligaciones tributarias es fundamental para la transparencia y sostenibilidad financiera de las propiedades horizontales. Al entender y aplicar correctamente la normativa relacionada con el IVA en el alquiler de zonas comunes, se evitan sanciones y se contribuye al orden fiscal del país.​

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