La abogada Nora Pabón Gómez responde dudas de lectores sobre procesos de la propiedad horizontal.
Inhabilidades de consejeros y administrador:
Pregunta
“¿El presidente del consejo y actual administrador suplente siendo el mismo puede tener 25 poderes firmados por copropietarios o es ilegal?”
Respuesta
El presidente del consejo no puede ser nombrado para ejercer como suplente del administrador. Es lo primero que se debe cuestionar, ya que el consejo es el que designa al administrador (principal y suplente) y, además, el presidente del consejo suscribe el contrato con éste . El administrador tampoco podría ser al mismo tiempo consejero. El límite de poderes otorgado a una sola persona depende de lo que determine el Reglamento de Propiedad horizontal.
Convocatoria de asamblea ordinaria:
Pregunta
“Las asambleas se deben convocar como máximo hasta el 31 de marzo para nombramiento de consejo y aprobación de presupuesto y estados financieros, ¿Puede el administrador o presidente del consejo extender la fecha para asamblea? ¿Puede haber cambiado el administrador antes del 31 de marzo? Finalmente, cuando se hizo la asamblea no se sometió a criterio de la asamblea ni del nuevo consejo el nuevo administrador, ¿es legal?”
Respuesta
Sin perjuicio de que se revisen los antecedentes y especialmente los motivos en que se fundamentaron el consejo y el administrador anterior para correr la fecha de la asamblea, considero que era factible convocarla y no podría ser dejada sin efectos sino por decisión judicial al haber sido impugnada las decisiones por un propietario o por los nuevos órganos citados. La facultad de designar al administrador corresponde al Consejo de Administración anterior o nuevo y no es necesaria la ratificación de la asamblea. Sin embargo lo que se cuestiona por el lector es que posiblemente se extendió la fecha de la convocatoria a la asamblea para alcanzar a nombrar al administrador. Por tanto, se debe analizar el caso de manera más exhaustiva y con mayores elementos .
Derechos de los arrendatarios:
Pregunta
Manifiesta una lectora, que es arrendataria de un apartamento en un conjunto ubicado en Fusagasugá, que por decisión de la administración para el ingreso de propietarios y arrendatarios se va a utilizar un sistema biométrico con reconocimiento facial para los propietarios y su núcleo familiar, mientras que para los arrendatarios no habrá registro facial ni de huella sino un chip, que será pagado por esta previa autorización del propietario. Pregunta si, independiente de lo que cueste, se puede hacer esta diferencia entre unos y otros.
Respuesta
No existe fundamento alguno que permita diferenciar a los propietarios y a los arrendatarios y sus familias en cuanto al uso y goce de los bienes y servicios comunes, poniendo a los segundos en un gasto adicional y en un acto de perturbación. Sobre los derechos y deberes de los arrendatarios y demás tenedores, se pronunció la Corte Constitucional en Sentencias C- 318 y C-738 de 2002.
Tampoco está facultado el administrador para cambiar el sistema de ingreso y salida de los residentes sin autorización del consejo o la asamblea, según lo determine el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Lo que sí estoy de acuerdo es con que el propietario informe al Administrador el nombre de su arrendatario y éste de los ocupantes del apartamento.
Se deberá revisar lo relativo al tratamiento y protección de datos personales. Es fundamental contar con una política y un manual interno que establezca los protocolos para solicitar, a más tardar en el momento de la recolección de información, la autorización del titular para el tratamiento de aquellos datos sensibles, así como establecer la finalidad para la cual se pide el consentimiento.
Los edificios o conjuntos residenciales y cualquier responsable del tratamiento al momento de solicitar la autorización del titular deberán informarles a las personas de manera clara y expresa lo siguiente:
La utilización de herramientas tecnológicas debe respetar los reglamentos y los derechos de propietarios, arrendatarios, residentes y ocupantes. El caso debe ser evaluado y corregida cualquier inconsistencia que diferencie entre los derechos de uno y otro. Por último, se están presentando situaciones en varios edificios y conjuntos en las que, como consecuencia de la instalación de elementos de seguridad mediante la utilización de herramientas digitales y tecnología, más bien se dificulta el ingreso de las personas de manera arbitraria, ocasionándoles peligro en su seguridad e integridad.
Encuentro Innovación Tecnológica y Digital en Propiedad Horizontal:
Precisamente en el Encuentro “Innovación Tecnológica y Digital en Propiedad Horizontal”, evento de la Lonja de Bogotá que se celebrará el próximo 30 de mayo en el Hotel Sonesta de la Capital, analizaremos junto con otros conferencistas y con los administradores, miembros de consejos de administración y demás asistentes, no solo la transformación que diferentes causas, entre estas la pandemia que el internet, la digitalización, las asambleas no presenciales contempladas por la Ley 675 de 2001, la comunicación a través de las redes sociales y la utilización de citofonía virtual , cámaras , y otros elementos de tecnología, sino cómo su implementación afecta a las copropiedades, debiendo emplearse con precaución, diferenciando su aplicación en inmuebles con diferentes usos, recursos y características. ¿Qué dicen las normas al respecto? ¿En qué casos es conveniente y se debe ir incorporando cada nueva herramienta y porque sirve para hacer más eficiente y competitiva la administración? ¿Por qué se relaciona este tema con la mejor convivencia y con la seguridad, objetivos del Régimen según la Ley 675 de 2001?
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