Cómo afrontar problemas con las personas que deben velar por las copropiedades.
Consultan los lectores: “La administradora del edificio donde tengo un apartamento tiene constantemente un trato descortés conmigo y con mis inquilinos, quienes se han quejado al respecto y han argumentado que dejan el apartamento por esa situación.
"Yo le he enviado varios correos solicitándole que tengamos un diálogo, que tratemos de mirar cuáles son los problemas para buscar una solución amigable e incluso la invité a convocar el comité de convivencia (aunque supe que no hay ninguno).
"Le he enviado múltiples correos y su tendencia es no responder ni contestar el teléfono. Y como no vivo en el edificio, la situación es más compleja porque es difícil encontrarla para hablar. ¿En este sentido, quería saber qué debo hacer para resolver la situación? Qué normas o mecanismos o vías puedo argumentar o usar para tratar de solucionar la situación".
Respuesta
El administrador, como representante de la persona jurídica de la propiedad horizontal conformada por los propietarios, tiene obligación de atender las solicitudes relacionadas con las funciones que le han sido asignadas por el reglamento y por la Ley y que cumplan los requisitos legales.
Como son muchas y diversas las labores que debe atender en cada edificio, debe disponer de un horario de atención personal e informarlo a los propietarios para que planteen sus situaciones o problemas que requieran la intervención de aquel.
En las actuales circunstancias, hay muchos administradores que por diferentes motivos no pueden atender personalmente. Existe la posibilidad entonces de dirigirle un derecho de petición por escrito haciéndole la solicitud correspondiente y es deber del administrador responderla en el tiempo señalado por la ley. Estas comunicaciones han sido enviadas por el lector, por correo electrónico y el administrador debe dar respuesta.
Por otra parte, los miembros del consejo nombrados por la asamblea como representantes de los propietarios también deben conocer e intervenir, si es el caso, para dar solución a la solicitud del propietario.
De igual manera las normas que rigen el derecho de petición se aplican a los miembros del consejo de administración. Al desatenderlas estos órganos no solo están incumpliendo el reglamento, sino desconociendo el derecho de petición consagrado como fundamental por la Constitución y regulado por la Ley.Cambio frecuente del administrador
Pregunta: “Cómo propietaria de uno de los apartamentos, y junto con varios vecinos, estamos muy preocupados y no sabemos con quién pedir una asesoría o con qué entidad pedir que sean reguladas y revisadas las decisiones que toma el administrador o administradora de turno ya que no duran mucho en el cargo, porque si las decisiones que toman no son de agrado de las personas del consejo, ellas optan por despedir de manera injustificada al administrador o administradora, y cuando se va a escoger a la próxima persona que ejerza el cargo, esto lo hace el presidente del consejo a 'dedocracia' sin tener en cuenta la opinión de los residentes.
"Estamos muy preocupados no solo por esto, sino también porque el conjunto presenta un deterioro muy notable, cosa que no debería estar ocurriendo porque muchos propietarios pagamos puntualmente la cuota mensual de administración y, aparte de esto, hay otros ingresos que llegan a manos de la administración y no sabemos en qué se utilizan, ya que no se ven reflejados. Existen cinco bombas de agua para uso del conjunto y estás presentan un notable deterioro porque el agua la suspenden muy a menudo y no les realizan el mantenimiento adecuado.”
Respuesta
Aunque el administrador, en este caso, es nombrado por el consejo de administración, este se debe sujetar a las decisiones de la asamblea y a la Ley, los cuales señalan el periodo de este, así como los requisitos y funciones de este representante de la copropiedad.
El cambio del administrador sin causa justificada antes de concluir su periodo del contrato puede generar perjuicios a la persona jurídica y, por tanto, el consejo no solo debe analizar la propuesta antes de designarlo, para elegir a una persona conocedora, e idónea, sino preocuparse no solo de exigirle que cumpla con sus funciones sino, junto con el revisor fiscal si lo hay, verificar que se le haya dotado de todos los recursos necesarios.
Adicionalmente, los propietarios no pierden su derecho de que el consejo les informe sobre las personas designadas, el proceso de la elección, los cambios realizados, ya que ello tiene efecto para toda la copropiedad. Esto, desde luego, se puede realizar en la asamblea ordinaria o en la extraordinaria.
El revisor fiscal, cuando esté nombrado, también debe intervenir, por todos los perjuicios que se pueden generar, además por el detrimento de los bienes comunes, que corresponde a todos.El administrador no convoca a la asamblea
“Soy propietaria en un conjunto, donde tenemos demasiados problemas con el administrador. El año pasado por causa de la pandemia no se hizo asamblea. Y cuando le exigimos cuentas nos demandó (es abogado) porque le estábamos causando estrés.
"Este año ya vamos por lo mismo, y no se ha mencionado la asamblea. Tenemos un grupo de WhatsApp de propietarios y la gente comentó irregularidades que pasan en el conjunto. Venta de droga y prostíbulos. El señor nos volvió a demandar por daños y estrés laboral.
“Que podemos hacer para que la asamblea se pueda realizar. El señor gana más de 2 millones en este conjunto y administra 2 más en la misma ciudadela. Viene un día a la semana y cuando viene es imposible hablar con él. Siempre se va por las ramas y no contesta a lo que se le pide”.
Respuesta
Las sugerencias respecto a la atención de solicitudes de los propietarios y residentes a los administradores son las enunciadas para el caso anterior. En cuanto a la convocatoria de la asamblea de propietarios, es obligatoria de acuerdo con la Ley 675 de 2001, los reglamentos de propiedad horizontal y el Decreto 176 del 23 de febrero de 2021 que fijó reglas complementarias para la celebración de asambleas presenciales, no presenciales y mixtas en los edificios y conjuntos regidos bajo el régimen de propiedad horizontal de la Ley 675 de 2001. Se puede pedir la intervención del consejo para analizar y resolver esta situación.
Se podría convocar a asamblea extraordinaria por este o por el revisor fiscal o un número plural de propietarios que represente la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
Seguimos recomendando las asambleas no presenciales y es urgente que en las presenciales cuando sean posibles, se tenga en cuenta lo señalado por la Resolución 777 del 2 de junio de 2021 del Ministerio de Salud y Protección Social que, además de establecer varias limitaciones, criterios y condiciones (por ciclos), para la realización de actividades, incluyendo la celebración de eventos , de acuerdo a porcentajes determinados dependiendo de la ocupación de las UCIS y lo regulado por las alcaldías , incluye el protocolo de bioseguridad vigente y que deberá ser observado por todas las copropiedades y en general el sector inmobiliario.
