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Las transacciones de venta con arrendamiento posterior requieren que primero se evalúe si se cumple la transacción de venta. Si no se cumplen los criterios de venta, el desenlace del tratamiento contable es totalmente distinto al de los arrendamientos. Veamos cómo se realiza esta evaluación.
Los contratos de venta con arrendamiento posterior son utilizados con mucha frecuencia para financiar las operaciones o las inversiones en las compañías. Este tipo de contratos ha generado un gran reto en cuanto a su reconocimiento contable, pues siempre ha existido la problemática del tratamiento de la utilidad o pérdida generada en la venta de un activo que luego será tomado en arrendamiento.
La NIIF 16 aclara este tema al incluir un requerimiento expreso en relación con la evaluación de la transacción de venta del activo que posteriormente será tomado en arrendamiento.
“si se concluye que la transferencia del activo cumple las condiciones para satisfacer una obligación de desempeño de conformidad con la NIIF 15, la entidad debe reconocer la ganancia o pérdida derivada de la venta del activo”
En relación con este tema, el párrafo 99 de la citada NIIF 16 requiere que la entidad evalúe si la transferencia del activo satisface una obligación de desempeño de acuerdo con la NIIF 15. Dicho esto, si se concluye que la transferencia del activo cumple las condiciones para satisfacer una obligación de desempeño de conformidad con la NIIF 15, la entidad debe reconocer la ganancia o pérdida derivada de la venta del activo, siguiendo lo establecido en los párrafos 100 al 102 de la NIIF 16.
Si la transferencia del activo no se considera una venta según lo establecido en la NIIF 15, el vendedor-arrendador solo debe reconocer un pasivo financiero por el monto de financiación obtenida, mientras que el comprador-arrendador no debe reconocer ningún activo, y en su lugar reconocerá un activo financiero que debe medirse conforme a la NIIF 9.
Ejemplos:
Una entidad es propietaria de un edificio cuyo valor en libros es de $500.000.000, y su valor razonable es de $2.000.000.
La entidad firmó un contrato de leaseback con el Banco Latinoamericano, por un valor de $800.000.000, y otorga escritura pública en favor de la entidad en mención, en la cual le vende el inmueble por un monto igual al valor del contrato ($800.000.000). Una vez firmada la escritura, las entidades firman un contrato de arrendamiento, según el cual la entidad le pagará 120 cuotas por $11.442.899, y una opción de compra por $8.000.000.
Otras condiciones establecidas en el contrato son:
La entidad vendedor-arrendatario es responsable por el impuesto predial y cualquier otro tributo relacionado con la propiedad.
Cualquier daño ocasionado en el inmueble debe ser cubierto por el vendedor-arrendatario.
El valor de los cánones y la opción de compra no se modifican por variaciones en el valor razonable del inmueble.
El vendedor-arrendatario conserva la gestión y el control efectivo sobre el activo y sus beneficios.
De acuerdo con las consideraciones anteriores, la transacción no cumple con las condiciones para ser considerada una venta conforme a la NIIF 15 y la sección 23 de la NIIF para Pymes, por lo cual la entidad debe conservar el activo en sus estados financieros, tal como estaba antes de la operación de leaseback. Lo anterior da como resultado que la entidad reconozca un pasivo financiero por el valor de los recursos obtenidos, de forma similar a cualquier otro crédito recibido.
La transferencia de la titularidad del edificio en favor de la entidad financiera no genera ningún reconocimiento contable; solo generará algunas revelaciones en los estados financieros del ejercicio, y los cánones pagados por la entidad al Banco Latinoamericano deben contabilizarse en parte como abono a capital, y en parte como gasto por intereses.
Cuota
|
Saldo inicial
|
Cuota
|
Intereses
|
Abono
|
Saldo final
|
1
| $800.000.000 | $11.442.899 | $8.000.000 | $ 3.442.899 | $796.557.101 |
2
| $796.557.101 | $11.442.899 | $7.965.571 | $ 3.477.328 | $793.079.773 |
3
| $793.079.773 | $11.442.899 | $7.930.798 | $ 3.512.101 | $789.567.672 |
4
| $789.567.671 | $11.442.899 | $7.895.677 | $ 3.547.222 | $786.020.449 |
5
| $786.020.449 | $11.442.899 | $7.860.204 | $ 3.582.695 | $782.437.754 |
6
| $782.437.754 | $11.442.899 | $7.824.378 | $ 3.618.521 | $778.819.233 |
7
| $778.819.233 | $11.442.899 | $7.788.192 | $ 3.654.707 | $775.164.526 |
8
| $775.164.526 | $11.442.899 | $7.751.645 | $ 3.691.254 | $771.473.272 |
9
| $771.473.272 | $11.442.899 | $7.714.733 | $ 3.728.166 | $767.745.106 |
10
| $767.745.106 | $11.442.899 | $7.677.451 | $ 3.765.448 | $763.979.658 |
11
| $763.979.658 | $11.442.899 | $7.639.797 | $ 3.803.102 | $760.176.556 |
12
| $760.176.555 | $11.442.899 | $7.601.766 | $ 3.841.133 | $756.335.422 |
13
| $756.335.422 | $11.442.899 | $7.563.354 | $ 3.879.545 | $752.455.877 |
14
| $752.455.877 | $11.442.899 | $7.524.559 | $ 3.918.340 | $748.537.537 |
15
| $748.537.536 | $11.442.899 | $7.485.375 | $ 3.957.524 | $744.580.012 |
16
| $744.580.013 | $11.442.899 | $7.445.800 | $ 3.997.099 | $740.582.914 |
17
| $740.582.914 | $11.442.899 | $7.405.829 | $ 4.037.070 | $736.545.844 |
18
| $736.545.844 | $11.442.899 | $7.365.458 | $ 4.077.441 | $732.468.403 |
19
| $732.468.403 | $11.442.899 | $7.324.684 | $ 4.118.215 | $728.350.188 |
20
| $728.350.188 | $11.442.899 | $7.283.502 | $ 4.159.397 | $724.190.791 |
21
| $724.190.791 | $11.442.899 | $7.241.908 | $ 4.200.991 | $719.989.800 |
22
| $719.989.799 | $11.442.899 | $7.199.898 | $ 4.243.001 | $715.746.798 |
23
| $715.746.798 | $11.442.899 | $7.157.468 | $ 4.285.431 | $711.461.367 |
24
| $711.461.367 | $11.442.899 | $7.114.614 | $ 4.328.285 | $707.133.082 |
25
| $707.133.082 | $11.442.899 | $7.071.331 | $ 4.371.568 | $702.761.514 |
26
| $702.761.513 | $11.442.899 | $7.027.615 | $ 4.415.284 | $698.346.229 |
27
| $698.346.229 | $11.442.899 | $6.983.462 | $ 4.459.437 | $693.886.792 |
28
| $693.886.793 | $11.442.899 | $6.938.868 | $ 4.504.031 | $689.382.762 |
29
| $689.382.761 | $11.442.899 | $6.893.828 | $ 4.549.071 | $684.833.690 |
30
| $684.833.690 | $11.442.899 | $6.848.337 | $ 4.594.562 | $680.239.128 |
31
| $680.239.128 | $11.442.899 | $6.802.391 | $ 4.640.508 | $675.598.620 |
32
| $675.598.620 | $11.442.899 | $6.755.986 | $ 4.686.913 | $670.911.707 |
33
| $670.911.707 | $11.442.899 | $6.709.117 | $ 4.733.782 | $666.177.925 |
34
| $666.177.925 | $11.442.899 | $6.661.779 | $ 4.781.120 | $661.396.805 |
35
| $661.396.805 | $11.442.899 | $6.613.968 | $ 4.828.931 | $656.567.874 |
36
| $656.567.874 | $11.442.899 | $6.565.679 | $ 4.877.220 | $651.690.654 |
37
| $651.690.654 | $11.442.899 | $6.516.907 | $ 4.925.992 | $646.764.662 |
38
| $646.764.661 | $11.442.899 | $6.467.647 | $ 4.975.252 | $641.789.409 |
39
| $641.789.409 | $11.442.899 | $6.417.894 | $ 5.025.005 | $636.764.404 |
40
| $636.764.404 | $11.442.899 | $6.367.644 | $ 5.075.255 | $631.689.149 |
41
| $631.689.149 | $11.442.899 | $6.316.891 | $ 5.126.008 | $626.563.141 |
42
| $626.563.141 | $11.442.899 | $6.265.631 | $ 5.177.268 | $621.385.873 |
43
| $621.385.873 | $11.442.899 | $6.213.859 | $ 5.229.040 | $616.156.833 |
44
| $616.156.833 | $11.442.899 | $6.161.568 | $ 5.281.331 | $610.875.502 |
45
| $610.875.502 | $11.442.899 | $6.108.755 | $ 5.334.144 | $605.541.358 |
46
| $605.541.358 | $11.442.899 | $6.055.414 | $ 5.387.485 | $600.153.873 |
47
| $600.153.872 | $11.442.899 | $6.001.539 | $ 5.441.360 | $594.712.512 |
48
| $594.712.512 | $11.442.899 | $5.947.125 | $ 5.495.774 | $589.216.738 |
49
| $589.216.738 | $11.442.899 | $5.892.167 | $ 5.550.732 | $583.666.006 |
50
| $583.666.006 | $11.442.899 | $5.836.660 | $ 5.606.239 | $578.059.767 |
51
| $578.059.767 | $11.442.899 | $5.780.598 | $ 5.662.301 | $572.397.466 |
52
| $572.397.466 | $11.442.899 | $5.723.975 | $ 5.718.924 | $566.678.542 |
53
| $566.678.541 | $11.442.899 | $5.666.785 | $ 5.776.114 | $560.902.427 |
54
| $560.902.428 | $11.442.899 | $5.609.024 | $ 5.833.875 | $555.068.553 |
55
| $555.068.553 | $11.442.899 | $5.550.686 | $ 5.892.213 | $549.176.340 |
56
| $549.176.339 | $11.442.899 | $5.491.763 | $ 5.951.136 | $543.225.203 |
57
| $543.225.203 | $11.442.899 | $5.432.252 | $ 6.010.647 | $537.214.556 |
58
| $537.214.556 | $11.442.899 | $5.372.146 | $ 6.070.753 | $531.143.803 |
59
| $531.143.803 | $11.442.899 | $5.311.438 | $ 6.131.461 | $525.012.342 |
60
| $525.012.342 | $11.442.899 | $5.250.123 | $ 6.192.776 | $518.819.566 |
61
| $518.819.566 | $11.442.899 | $5.188.196 | $ 6.254.703 | $512.564.863 |
62
| $512.564.863 | $11.442.899 | $5.125.649 | $ 6.317.250 | $506.247.613 |
63
| $506.247.612 | $11.442.899 | $5.062.476 | $ 6.380.423 | $499.867.189 |
64
| $499.867.189 | $11.442.899 | $4.998.672 | $ 6.444.227 | $493.422.962 |
65
| $493.422.962 | $11.442.899 | $4.934.230 | $ 6.508.669 | $486.914.293 |
66
| $486.914.292 | $11.442.899 | $4.869.143 | $ 6.573.756 | $480.340.536 |
67
| $480.340.536 | $11.442.899 | $4.803.405 | $ 6.639.494 | $473.701.042 |
68
| $473.701.042 | $11.442.899 | $4.737.010 | $ 6.705.889 | $466.995.153 |
69
| $466.995.154 | $11.442.899 | $4.669.952 | $ 6.772.947 | $460.222.207 |
70
| $460.222.206 | $11.442.899 | $4.602.222 | $ 6.840.677 | $453.381.529 |
71
| $453.381.529 | $11.442.899 | $4.533.815 | $ 6.909.084 | $446.472.445 |
72
| $446.472.445 | $11.442.899 | $4.464.724 | $ 6.978.175 | $439.494.270 |
73
| $439.494.271 | $11.442.899 | $4.394.943 | $ 7.047.956 | $432.446.315 |
74
| $432.446.314 | $11.442.899 | $4.324.463 | $ 7.118.436 | $425.327.878 |
75
| $425.327.878 | $11.442.899 | $4.253.279 | $ 7.189.620 | $418.138.258 |
76
| $418.138.258 | $11.442.899 | $4.181.383 | $ 7.261.516 | $410.876.742 |
77
| $410.876.741 | $11.442.899 | $4.108.767 | $ 7.334.132 | $403.542.609 |
78
| $403.542.610 | $11.442.899 | $4.035.426 | $ 7.407.473 | $396.135.137 |
79
| $396.135.137 | $11.442.899 | $3.961.351 | $ 7.481.548 | $388.653.589 |
80
| $388.653.589 | $11.442.899 | $3.886.536 | $ 7.556.363 | $381.097.226 |
81
| $381.097.226 | $11.442.899 | $3.810.972 | $ 7.631.927 | $373.465.299 |
82
| $373.465.299 | $11.442.899 | $3.734.653 | $ 7.708.246 | $365.757.053 |
83
| $365.757.053 | $11.442.899 | $3.657.571 | $ 7.785.328 | $357.971.725 |
84
| $357.971.724 | $11.442.899 | $3.579.717 | $ 7.863.182 | $350.108.542 |
85
| $350.108.542 | $11.442.899 | $3.501.085 | $ 7.941.814 | $342.166.728 |
86
| $342.166.729 | $11.442.899 | $3.421.667 | $ 8.021.232 | $334.145.497 |
87
| $334.145.497 | $11.442.899 | $3.341.455 | $ 8.101.444 | $326.044.053 |
88
| $326.044.053 | $11.442.899 | $3.260.441 | $ 8.182.458 | $317.861.595 |
89
| $317.861.594 | $11.442.899 | $3.178.616 | $ 8.264.283 | $309.597.311 |
90
| $309.597.311 | $11.442.899 | $3.095.973 | $ 8.346.926 | $301.250.385 |
91
| $301.250.385 | $11.442.899 | $3.012.504 | $ 8.430.395 | $292.819.990 |
92
| $292.819.990 | $11.442.899 | $2.928.200 | $ 8.514.699 | $284.305.291 |
93
| $284.305.290 | $11.442.899 | $2.843.053 | $ 8.599.846 | $275.705.444 |
94
| $275.705.444 | $11.442.899 | $2.757.054 | $ 8.685.845 | $267.019.599 |
95
| $267.019.600 | $11.442.899 | $2.670.196 | $ 8.772.703 | $258.246.897 |
96
| $258.246.896 | $11.442.899 | $2.582.469 | $ 8.860.430 | $249.386.466 |
97
| $249.386.466 | $11.442.899 | $2.493.865 | $ 8.949.034 | $240.437.432 |
98
| $240.437.432 | $11.442.899 | $2.404.374 | $ 9.038.525 | $231.398.907 |
99
| $231.398.907 | $11.442.899 | $2.313.989 | $ 9.128.910 | $222.269.997 |
100
| $222.269.997 | $11.442.899 | $2.222.700 | $ 9.220.199 | $213.049.798 |
101
| $213.049.798 | $11.442.899 | $2.130.498 | $ 9.312.401 | $203.737.397 |
102
| $203.737.397 | $11.442.899 | $2.037.374 | $ 9.405.525 | $194.331.872 |
103
| $194.331.872 | $11.442.899 | $1.943.319 | $ 9.499.580 | $184.832.292 |
104
| $184.832.291 | $11.442.899 | $1.848.323 | $ 9.594.576 | $175.237.715 |
105
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