La declaración de renta del año gravable 2024 para copropiedades comerciales o mixtas se ha convertido en una de las mayores fuentes de riesgo tributario para consejos de administración y administradores. Errores en la identificación del régimen tributario, ingresos mal clasificados, gastos no procedentes o el desconocimiento de obligaciones ante la DIAN pueden generar sanciones costosas, fiscalizaciones y conflictos internos entre copropietarios. En esta guía práctica explicamos, de forma clara y aplicada, cuáles son las reglas clave que deben tener en cuenta las copropiedades no residenciales al momento de cumplir con su declaración de renta, cómo interpretar la normativa vigente en Colombia, qué errores se repiten cada año y cómo prevenirlos con una adecuada planeación contable y tributaria. También mostramos cómo Mi Contabilidad acompaña a copropiedades y administradores con soluciones profesionales y tecnológicas para cumplir sin riesgos y con tranquilidad.
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En Colombia, muchas copropiedades comerciales o mixtas creen que, por no tener ánimo de lucro, están exentas de presentar declaración de renta. Esta percepción, aunque común, es una de las principales causas de sanciones y requerimientos por parte de la DIAN. El año gravable 2024 trae retos importantes: cambios en la interpretación de ingresos, mayor control a las propiedades horizontales no residenciales y cruces de información cada vez más sofisticados. Administradores y consejos enfrentan la presión de cumplir correctamente, responder ante copropietarios y evitar contingencias legales. Entender qué se debe declarar, cómo hacerlo y bajo qué régimen no es opcional, es una responsabilidad directa de la copropiedad. En este contexto, recordamos que la contabilidad no es solo números, es la base para decisiones sólidas y sostenibles.
Las copropiedades comerciales o mixtas, constituidas bajo el régimen de propiedad horizontal, tienen una naturaleza jurídica particular que genera confusión frecuente en materia tributaria. Aunque su finalidad principal no es la obtención de utilidades, sí administran recursos, perciben ingresos y ejecutan gastos que deben ser analizados cuidadosamente desde el punto de vista fiscal. Para el año gravable 2024, la DIAN ha reforzado los controles sobre este tipo de entidades, especialmente aquellas que manejan ingresos por arrendamientos, concesiones de zonas comunes, parqueaderos, vallas publicitarias, antenas de telecomunicaciones o servicios adicionales.
Uno de los primeros aspectos clave es comprender que las copropiedades comerciales o mixtas, a diferencia de las residenciales puras, sí son contribuyentes del impuesto sobre la renta. Esto implica la obligación de llevar contabilidad, presentar declaración de renta cuando superan los topes establecidos y cumplir con deberes formales como la actualización del RUT, la conservación de soportes y la correcta clasificación de ingresos y gastos. El error más común es asumir que todos los ingresos corresponden a cuotas de administración y, por tanto, no generan efectos fiscales. En la práctica, la DIAN distingue claramente entre ingresos propios de la copropiedad y aquellos que tienen origen en actividades gravadas.
Las cuotas de administración ordinarias y extraordinarias, destinadas al sostenimiento de las zonas comunes, no constituyen ingreso gravado siempre que se utilicen conforme a su destinación y estén debidamente aprobadas por la asamblea. Sin embargo, cuando la copropiedad obtiene ingresos por explotación económica de bienes comunes, estos sí deben analizarse como ingresos fiscales, con las implicaciones que ello conlleva en renta, IVA y, en algunos casos, retenciones en la fuente. La omisión de estos ingresos ha sido uno de los principales focos de fiscalización en los últimos años.
Otro punto crítico en la declaración de renta AG 2024 es la correcta imputación de los gastos. No todo gasto contable es fiscalmente deducible. La normativa exige que exista relación de causalidad, necesidad y proporcionalidad con el ingreso gravado. Muchas copropiedades cometen el error de llevar como deducibles gastos asociados exclusivamente a la administración general, sin distinguir si están relacionados con ingresos no gravados o gravados. Esta mala práctica puede llevar a rechazos de costos y gastos, incrementando la base gravable y generando sanciones por inexactitud.
La gestión del IVA es otro aspecto que genera incertidumbre. Las copropiedades comerciales o mixtas pueden convertirse en responsables de IVA cuando realizan actividades gravadas, como el arrendamiento de espacios para uso comercial o la prestación de ciertos servicios. En estos casos, deben facturar correctamente, presentar declaraciones de IVA y manejar de forma adecuada los impuestos descontables. No hacerlo implica riesgos importantes, especialmente ahora que la facturación electrónica y los cruces automáticos permiten a la DIAN detectar inconsistencias con facilidad.
Desde una perspectiva comparada, en otros países de la región las copropiedades también enfrentan obligaciones similares, pero con esquemas más claros de separación entre ingresos comunes y actividades comerciales. En Colombia, el marco normativo existe, pero requiere interpretación técnica y aplicación cuidadosa. Por ello, el acompañamiento profesional no es un gasto, sino una inversión en tranquilidad y cumplimiento.
En nuestra experiencia en Mi Contabilidad, hemos acompañado copropiedades que llegaron con requerimientos avanzados de la DIAN por errores acumulados durante varios años. En la mayoría de los casos, el problema no fue la mala fe, sino el desconocimiento y la falta de una contabilidad especializada en propiedad horizontal no residencial. Corregir a tiempo, presentar declaraciones de corrección y estructurar una planeación tributaria adecuada permitió reducir sanciones y restablecer la confianza de los copropietarios.
Aquí es donde el respaldo tecnológico se vuelve un aliado estratégico. Con el apoyo de Julio César Moreno Duque, experto en automatización y transformación digital, integramos herramientas de control contable, reportes inteligentes y análisis de datos que permiten a los administradores tener visibilidad en tiempo real de la situación tributaria de la copropiedad. Esto no solo facilita la declaración de renta, sino que mejora la toma de decisiones y la transparencia frente a la asamblea.
Una microllamada a la acción importante es no esperar a que llegue un requerimiento para actuar. Revisar hoy la contabilidad del año gravable 2024, identificar ingresos gravados, validar gastos deducibles y confirmar obligaciones pendientes puede marcar la diferencia entre una declaración tranquila y un problema costoso. En Mi Contabilidad ofrecemos una revisión diagnóstica sin riesgo, donde evaluamos el cumplimiento tributario de la copropiedad y entregamos recomendaciones claras y aplicables.
Otro aspecto que no se puede ignorar es la responsabilidad del administrador y del consejo de administración. Aunque la copropiedad es la obligada formal, las decisiones y omisiones pueden generar responsabilidades civiles y, en casos extremos, sanciones personales. Contar con asesoría profesional especializada protege no solo a la entidad, sino también a quienes la representan legalmente.
Nuestra segunda oferta sin riesgo consiste en el acompañamiento integral durante la presentación de la declaración de renta, incluyendo la preparación, revisión y soporte frente a eventuales requerimientos de la DIAN. Este servicio permite a los administradores enfocarse en la gestión operativa, mientras nosotros nos encargamos del cumplimiento técnico y normativo.
Es importante recordar que la normativa tributaria no es estática. Cada año se presentan ajustes, doctrinas y criterios que impactan directamente a las copropiedades. Por eso insistimos en que construyendo un mundo nuevo; trabajando inteligente para el ingreso de nuestros clientes a la nueva era contable y tributaria, el conocimiento actualizado y la tecnología son pilares fundamentales.
Las copropiedades que entienden su realidad fiscal, separan correctamente sus ingresos, documentan sus gastos y se apoyan en profesionales especializados logran no solo cumplir, sino optimizar su gestión financiera. Esto se traduce en confianza de los copropietarios, estabilidad administrativa y menor exposición a riesgos legales y tributarios.
Si eres administrador, miembro del consejo o revisor fiscal de una copropiedad comercial o mixta, este es el momento de actuar con criterio y prevención. Una revisión oportuna del año gravable 2024 puede evitarte años de problemas futuros. En Mi Contabilidad estamos listos para acompañarte con experiencia, claridad y soluciones reales.
Si hoy solucionas este problema con nosotros, seguiremos acompañándote para que no vuelva a ocurrir.
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