Los artículos 27 y 28 del ET indican que el ingreso por la venta de bienes inmuebles se entiende realizado cuando se elabora la escritura. Sin embargo, en algunos casos la venta puede reconocerse contablemente solo con el contrato de compraventa, lo que genera diferencias temporarias.
Una entidad puede mantener bienes inmuebles como inventario, propiedades, planta y equipo o propiedades de inversión, de acuerdo con la finalidad con la cual haya adquirido la propiedad.
El proceso de venta de una propiedad inmueble se perfecciona mediante la firma de una escritura pública de compraventa. Sin embargo, en muchas ocasiones se firman promesas de compraventa, y la escritura puede incluso llegar a firmarse varios años después, cuando el comprador ha terminado de pagarle el inmueble al vendedor.
Este tipo de negocio puede catalogarse como “venta con reserva de titularidad legal”, y es una forma muy efectiva para el vendedor de mantener una garantía de pago. Si el comprador no cancela el valor acordado, el vendedor solo necesitará recuperar el dominio material del bien, pues el dominio legal continua a su nombre.
Para saber el momento en el cual se debe reconocer la venta del inmueble en los estados financieros, es necesario consultar el párrafo 23.10 del Estándar para Pymes. Este párrafo establece los criterios que deben cumplirse para reconocer la venta de cualquier tipo de bien, sin importar su clasificación.
“la entidad haya transferido al comprador los principales riesgos y ventajas asociados a la propiedad del bien, pero no requiere como condición que la titularidad legal haya sido transferida”
Entre los aspectos mencionados en el párrafo citado se establece como condición para la venta que la entidad haya transferido al comprador los principales riesgos y ventajas asociados a la propiedad del bien, pero no requiere como condición que la titularidad legal haya sido transferida.
Los riesgos y ventajas de un bien inmueble incluyen:
Ganancias por valorización.
Ganancias por alquiler del bien.
Gastos por impuestos.
Pérdidas por desvalorización.
Utilización del activo como garantía para préstamos.
Si la entidad ha entregado el inmueble y ha firmado una promesa de compraventa, generalmente ha transferido todos los riesgos y ventajas enumerados en la lista anterior, salvo aquellos relacionados con la titularidad legal, como la posibilidad de hipotecar el bien.
El mismo párrafo 23.10 dictamina también que, para reconocer la venta de un bien, el vendedor no puede mantener obligaciones relacionadas con la gestión del activo. En los casos en los cuales se firma promesa de compraventa y se entrega el dominio material del inmueble, el vendedor ya no gestiona el activo, sino que la gestión pasa a estar en cabeza del comprador.
Temas a tratar
Para profundizar en este tema, en nuestras sesiones de actualización publicamos la conferencia Ejemplos sobre el cálculo del impuesto diferido por concepto de la venta de bienes inmuebles a largo plazo. Estos son los temas que se tratan:
Criterios para el reconocimiento contable de la venta de un activo inmueble.
Ejemplos sobre el reconocimiento de la venta de inmuebles.
Generación del impuesto diferido: tratamiento fiscal.
Tratamiento en el caso del leaseback.
Ejemplo práctico sobre el cálculo del impuesto diferido.
